HỢP THỨC HÓA NHÀ XÂY DỰNG TRÁI PHÉP THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH NHƯ THẾ NÀO?
- luatlongphan
- Oct 15
- 7 min read
Trong thực tế, việc hợp thức hóa các công trình xây dựng trái phép đang trở thành một vấn đề pháp lý quan trọng đối với nhiều chủ sở hữu. Đây là phương án pháp lý để những công trình xây dựng không phép hoặc xây sai phép được hợp pháp hóa, nhằm mục đích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định chặt chẽ về quy hoạch, an toàn kỹ thuật cũng như thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp một hướng dẫn toàn diện về các điều kiện để công trình được giữ lại, các hồ sơ cần chuẩn bị và từng bước trong thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép nhằm giúp chủ sở hữu nắm rõ và thực hiện đúng quy trình, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Các trường hợp được công nhận hợp pháp và giữ lại nhà xây dựng trái phép
Căn cứ khoản 1 Điều 84 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những công trình xây dựng trái phép, bao gồm cả trường hợp xây dựng không có giấy phép và xây dựng sai phép, có thể được phép tồn tại mà không bị cưỡng chế tháo dỡ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Hành vi vi phạm xây dựng xảy ra trong khoảng thời gian từ ngày 4 tháng 1 năm 2008 và kết thúc trước ngày 15 tháng 1 năm 2018, nhưng vi phạm chỉ được phát hiện hoặc có biên bản vi phạm hành chính sau ngày 15 tháng 1 năm 2018;
Công trình không vượt quá chỉ giới xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch;
Công trình xây dựng không làm ảnh hưởng đến an toàn kỹ thuật hoặc các công trình xung quanh;
Người xây dựng có quyền sử dụng đất hợp pháp, được chứng minh bằng các giấy tờ pháp lý như sổ hồng hoặc giấy tờ tương đương;
Công trình phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và còn hiệu lực;
Trường hợp công trình không hoàn toàn đáp ứng quy hoạch, vẫn có thể được giữ lại nếu có biên bản vi phạm được lập trước ngày 15 tháng 1 năm 2018;
Không tồn tại tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu công trình;
Đối với đất nông nghiệp, việc xây dựng nhà ở phải tuân thủ nghiêm quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đáng lưu ý, theo khoản 2 Điều 84 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu trước ngày 15 tháng 1 năm 2018, cơ quan có thẩm quyền đã phát hiện và xử phạt hành chính, đồng thời áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng người vi phạm chưa thực hiện việc nộp phạt thì công trình xây dựng trái phép đó sẽ không được phép giữ lại mà phải chịu biện pháp cưỡng chế tháo dỡ.
Thủ tục thực hiện hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép
Việc hợp thức hóa các công trình xây dựng trái phép là một quy trình pháp lý phức tạp, yêu cầu người chủ sở hữu phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ nghiêm ngặt các bước thủ tục theo quy định pháp luật. Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư cần thực hiện theo đúng trình tự từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo khoản 2 Điều 62 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng cần bao gồm:
Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu số 02 tại Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
Bản chính giấy phép xây dựng cùng hồ sơ bản vẽ đã được cấp trước đó;
Hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng mới trong hồ sơ điều chỉnh, tuân thủ các quy định về thiết kế theo Điều 55 đến Điều 59 của Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh có nội dung đánh giá an toàn chịu lực của công trình;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, nhất là khi điều chỉnh liên quan đến diện tích hoặc mục đích sử dụng đất;
Giấy tờ chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan như nộp phạt vi phạm hành chính và số lợi bất hợp pháp (nếu có).
Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và nâng cao khả năng được cấp phép hợp thức hóa.
Các bước tiến hành thủ tục hợp thức hóa
Căn cứ theo Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, quy trình hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép gồm các bước sau:
Chủ sở hữu phải hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính và nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quyết định xử phạt (nếu có);
Tiến hành kiểm định chất lượng công trình để đảm bảo an toàn về kết cấu chịu lực và các tiêu chuẩn an toàn khác như phòng cháy chữa cháy;
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xác nhận về quy hoạch và kiến trúc dựa trên kết quả kiểm định;
Chủ sở hữu hoặc tổ chức liên quan thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014;
Sau khi giấy phép xây dựng được điều chỉnh hợp pháp, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
Những lưu ý quan trọng về xử phạt và điều chỉnh công trình xây dựng trái phép
Mức xử phạt vi phạm hành chính sẽ phụ thuộc vào quy mô và tính chất của hành vi vi phạm xây dựng;
Ngoài tiền phạt, chủ sở hữu phải nộp lại số lợi bất hợp pháp, được tính dựa trên giá trị phần công trình xây dựng trái phép;
Giá trị bồi thường dựa trên giá đất và chi phí xây dựng tại thời điểm vi phạm;
Một số trường hợp công trình cần điều chỉnh thiết kế để phù hợp quy hoạch, các phần diện tích xây vượt chỉ giới xây dựng có thể bị yêu cầu tháo dỡ hoặc điều chỉnh phù hợp.
Dịch vụ tư vấn pháp lý về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép theo quy định mới nhất
Long Phan PMT là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về lĩnh vực hợp thức hóa các công trình xây dựng trái phép. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ khách hàng từ việc phân tích hồ sơ, đánh giá khả năng hợp thức hóa, xác định đúng quy trình thực hiện cho đến việc xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình xin phép. Cụ thể dịch vụ bao gồm:
Tư vấn, đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và khả năng hợp thức hóa công trình;
Hướng dẫn và hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật;
Đại diện nộp hồ sơ và theo dõi tiến trình xử lý tại các cơ quan có thẩm quyền;
Đại diện tham gia các cuộc làm việc, thương lượng khi cần thiết;
Nhận kết quả giấy phép xây dựng và sổ hồng, bàn giao đầy đủ cho khách hàng.
Chúng tôi cam kết đồng hành cùng quý khách hàng đến khi hoàn tất thủ tục pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự hài lòng trong suốt quá trình hợp thức hóa.
Giải đáp một số thắc mắc thường gặp về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép
Sự khác biệt giữa xây dựng không phép và xây dựng sai phép là gì?
Xây dựng không phép là việc thi công công trình mà không có giấy phép xây dựng khi pháp luật yêu cầu phải có. Trong khi đó, xây dựng sai phép là việc thi công công trình không đúng với nội dung giấy phép đã cấp (ví dụ: thay đổi thiết kế, tăng diện tích hoặc số tầng).
Tính số lợi bất hợp pháp như thế nào?
Theo khoản 3 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, số lợi bất hợp pháp được xác định bằng 50% giá trị phần công trình xây dựng vi phạm, được tính dựa trên diện tích vi phạm nhân với đơn giá xây dựng do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm vi phạm.
Có bắt buộc phải tháo dỡ phần sai phép không?
Không phải trường hợp nào cũng phải tháo dỡ. Nếu phần sai phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp quy hoạch được điều chỉnh, chủ đầu tư có thể được giữ lại sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp phạt và điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Có chắc chắn được cấp sổ hồng sau hợp thức hóa không?
Việc cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh là điều kiện cần, nhưng không phải chắc chắn được cấp sổ hồng. Điều kiện về tình trạng pháp lý của thửa đất cũng phải đáp ứng đầy đủ theo quy định của Luật Đất đai.
Xây dựng trên đất nông nghiệp có được hợp thức hóa không?
Việc này khá phức tạp, đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương trước khi thực hiện các thủ tục hợp thức hóa công trình.
Tóm lại, quy trình hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép là một quá trình pháp lý tổng hợp, yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về quy hoạch, an toàn kỹ thuật, nghĩa vụ tài chính và thủ tục hồ sơ theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP và các quy định pháp luật có liên quan. Mỗi bước trong quá trình từ kiểm định đến cấp giấy phép đều giữ vai trò quan trọng quyết định khả năng được cấp sổ hồng cho công trình. Long Phan PMT cam kết mang đến cho quý khách hàng dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép một cách thuận lợi, tuân thủ đúng quy định pháp luật. Quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để nhận tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận tình.
>>> Xem thêm:
Comments