TƯ VẤN CÁCH XỬ LÝ HIỆU QUẢ KHI CHỦ ĐẦU TƯ CHẬM BÀN GIAO NHÀ
- luatlongphan
- Oct 30
- 5 min read
Trong thực tế giao dịch bất động sản, việc chủ đầu tư không bàn giao căn hộ hoặc nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết là tình trạng khá phổ biến, gây ra nhiều phiền toái và thiệt hại cho người mua. Sự chậm trễ này không chỉ ảnh hưởng đến kế hoạch an cư, sinh hoạt và đầu tư của khách hàng, mà còn có thể dẫn đến những rủi ro tài chính nếu không được xử lý đúng pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các bước xử lý, giúp người mua có cơ sở pháp lý vững chắc và phương án tối ưu để bảo vệ quyền lợi của mình.
Gửi thông báo vi phạm tiến độ bàn giao nhà
Ngay khi phát hiện chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ bàn giao căn hộ, bước đầu tiên và quan trọng là gửi thông báo vi phạm chính thức. Văn bản này đóng vai trò làm bằng chứng pháp lý thể hiện thiện chí của người mua trong việc yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng. Nội dung thông báo cần nêu rõ:
Các điều khoản hợp đồng mà chủ đầu tư vi phạm;
Thời hạn bàn giao cam kết và thời điểm thực tế bị chậm;
Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao nhà ngay lập tức và thông tin về các biện pháp xử phạt theo hợp đồng (nếu có).
Người mua nên lưu giữ biên nhận, email xác nhận hoặc biên bản giao nhận trực tiếp để chứng minh rằng đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm thông báo. Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng nếu cần tiến hành các bước xử lý tiếp theo.
Hướng dẫn xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà
Khi đối mặt với tình trạng này, người mua cần xác định rõ mục tiêu: tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi.
Trường hợp vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng
Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường các thiệt hại phát sinh từ việc chậm bàn giao, bao gồm:
Chi phí thuê nhà ở tạm thời: Căn cứ vào hợp đồng thuê nhà đã ký trong thời gian chờ nhận bàn giao;
Lãi suất vay ngân hàng: Khoản lãi phát sinh trong thời gian chậm trễ;
Chi phí phát sinh khác: Di chuyển, lưu kho, đi lại;
Lợi ích bị mất: Theo khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm cả khoản thu nhập dự kiến từ việc cho thuê lại căn hộ.
Căn cứ pháp lý: Điểm d khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu đàm phán không thành công, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu chủ đầu tư:
Bàn giao nhà theo hợp đồng (Điều 413 Bộ luật Dân sự 2015);
Bồi thường thiệt hại phát sinh.
Hồ sơ khởi kiện gồm: đơn khởi kiện (Mẫu 23-DS), hợp đồng mua bán công chứng, giấy tờ pháp lý của các bên, các chứng từ chứng minh thiệt hại (hợp đồng thuê nhà, hóa đơn, sao kê ngân hàng…). Tòa án có thẩm quyền giải quyết tại nơi hợp đồng được thực hiện hoặc nơi chủ đầu tư đặt trụ sở (Điều 39 và Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Trường hợp không muốn tiếp tục hợp đồng
Khi việc chậm bàn giao làm phá vỡ mục đích chính của hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng. Căn cứ pháp lý:
Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015: hủy hợp đồng khi bên còn lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ;
Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015: hoàn trả các khoản đã nhận;
Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015: áp dụng phạt vi phạm nếu có thỏa thuận;
Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015: bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh.
Người mua cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ chứng minh vi phạm của chủ đầu tư và thiệt hại thực tế để bảo vệ quyền lợi tối đa.
Giải đáp các câu hỏi thường gặp
Chậm bàn giao bao lâu là vi phạm nghiêm trọng? Không có mốc cụ thể; Tòa án xem xét trường hợp kéo dài, làm phá vỡ mục đích hợp đồng là vi phạm nghiêm trọng (Điều 423 BLDS 2015).
Sự kiện bất khả kháng: Bên mua có quyền yêu cầu chứng minh khách quan, không lường trước và không thể khắc phục (Điều 156 BLDS 2015).
Hợp đồng không có điều khoản phạt: Người mua vẫn được yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế.
Lãi suất trên số tiền đã thanh toán: Áp dụng theo thỏa thuận hợp đồng, nếu không có, theo mức lãi suất ngân hàng nhà nước tại thời điểm thanh toán (Điều 357 BLDS 2015).
Bàn giao không đúng thiết kế/hoàn thiện: Người mua có quyền từ chối, yêu cầu khắc phục và thời gian khắc phục được tính vào thời gian chậm bàn giao.
Khiếu nại đến cơ quan nhà nước: Sở Xây dựng nơi dự án đặt trụ sở có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra.
Thời hiệu khởi kiện: 03 năm kể từ ngày quyền và lợi ích bị xâm phạm (Điều 429 BLDS 2015).
Dịch vụ luật sư hỗ trợ xử lý chậm bàn giao nhà
Long Phan PMT cung cấp dịch vụ toàn diện, bao gồm:
Đánh giá hợp đồng và mức độ vi phạm;
Tư vấn lựa chọn phương án đàm phán hoặc khởi kiện;
Hỗ trợ thu thập chứng cứ, soạn thảo thông báo, đơn khởi kiện;
Đại diện làm việc với chủ đầu tư và tại Tòa án;
Tư vấn mức lãi, bồi thường thiệt hại.
Tóm lại, bài viết đã cung cấp lộ trình xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, bao gồm hai hướng chính: tiếp tục thực hiện hợp đồng kèm bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng để thu hồi vốn và yêu cầu bồi thường. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comments