XỬ LÝ TRANH CHẤP THỪA KẾ ĐỐI VỚI NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC ĐANG CHO THUÊ

luatlongphan
Dec 29, 2025
6 min read

Tranh chấp thừa kế liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê là dạng tranh chấp đặc thù, phát sinh khi người đứng tên hợp đồng thuê nhà qua đời, dẫn đến mâu thuẫn giữa các thành viên gia đình về việc ai được tiếp tục thuê nhà. Vấn đề cốt lõi cần làm rõ là: quyền thuê nhà của Nhà nước có phải là di sản thừa kế hay không và được chuyển giao cho ai. Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện các quy định pháp luật hiện hành nhằm làm rõ vấn đề này.

Quyền thuê nhà Nhà nước có được xem là di sản thừa kế không?

Quyền thuê nhà Nhà nước là một dạng quyền tài sản

Theo pháp luật Việt Nam, quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được xác định là quyền tài sản có giá trị kinh tế. Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định: khi người thuê nhà chết, người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, Án lệ số 31/2020/AL của Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã chính thức khẳng định rằng quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là một quyền tài sản, có thể trở thành đối tượng của thừa kế theo quy định pháp luật.

Căn cứ xác định quyền thuê nhà là di sản

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Quyền thuê nhà Nhà nước được lượng hóa bằng tiền thông qua lợi ích kinh tế mà người thuê nhận được, thể hiện ở việc giá thuê thấp hơn đáng kể so với giá thuê thị trường trong cùng khu vực.

Căn cứ Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết. Quyền thuê nhà phát sinh từ hợp đồng thuê ký kết hợp pháp giữa người thuê và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nên được xem là tài sản riêng của người thuê. Khi người thuê qua đời, quyền này trở thành di sản và được phân chia cho những người thừa kế đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Giá trị đầu tư gắn liền với nhà thuê

Ngoài quyền thuê, di sản còn bao gồm các khoản đầu tư hợp pháp gắn liền với nhà thuê, như chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở được cơ quan cho thuê chấp thuận bằng văn bản. Phần giá trị này được tính vào khối di sản thừa kế và có thể được thanh toán lại cho những người thừa kế không tiếp tục sử dụng nhà.

Trường hợp quyền thuê không còn là di sản

Quyền thuê nhà Nhà nước không được xem là di sản thừa kế trong các trường hợp sau:

Hợp đồng thuê đã hết thời hạn tại thời điểm người thuê qua đời;
Nhà được thuê nhằm phục vụ mục đích công vụ và hợp đồng thuê không cho phép chuyển giao quyền thuê cho người thừa kế.

Ai được ưu tiên tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà Nhà nước?

Theo khoản 3 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, khi người thuê nhà chết mà thời hạn thuê vẫn còn, người đang cùng sinh sống hợp pháp với người thuê sẽ được xem xét tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết thời hạn hợp đồng.

Thứ tự ưu tiên cụ thể

Vợ hoặc chồng của người thuê:
- Đang sinh sống thực tế tại nhà thuê;
- Có tên trong sổ hộ khẩu cũ hoặc có quan hệ thừa kế hợp pháp.
Con của người thuê:
- Ưu tiên con chưa thành niên hoặc con đã thành niên nhưng chưa có nơi ở riêng;
- Phải đang cư trú thực tế tại nhà thuê và có đăng ký hộ khẩu;
- Trường hợp nhiều người đủ điều kiện, ưu tiên người có hoàn cảnh khó khăn hơn hoặc người trực tiếp chăm sóc người thuê khi còn sống.
Cha mẹ của người thuê:
- Đang phụ thuộc vào người đã mất;
- Không có chỗ ở khác.
Anh, chị, em ruột và người thân khác: Chỉ được xem xét nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện cư trú thực tế và không có nhà ở riêng.

Cơ quan quản lý nhà ở Nhà nước là đơn vị có thẩm quyền quyết định cuối cùng việc ký hợp đồng thuê mới, căn cứ vào hồ sơ, xác nhận của chính quyền địa phương và quy định pháp luật. Trường hợp không đồng ý, các bên có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Trình tự giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của Nhà nước

Thương lượng, hòa giải trong gia đình

Giải pháp đầu tiên và được khuyến khích là tự thỏa thuận trong nội bộ gia đình, nhằm giữ gìn quan hệ huyết thống và giảm thiểu chi phí tranh chấp.

Tổ chức họp gia đình để thống nhất người tiếp tục thuê nhà;
Thực hiện trên tinh thần tự nguyện, bình đẳng;
Có thể mời người có uy tín trong gia đình làm trung gian;
Xem xét nhu cầu nhà ở, khả năng tài chính và trách nhiệm đối với các thành viên khác;
Lập văn bản thỏa thuận có chữ ký của các bên nếu đạt được thống nhất.

Hòa giải tại UBND xã, phường

Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã/phường nơi có nhà thuê tổ chức hòa giải, theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2020 và các văn bản hướng dẫn.

Hồ sơ gồm có:

Đơn đề nghị hòa giải;
Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế;
Hợp đồng thuê nhà Nhà nước;
Các tài liệu liên quan khác.

Trong thời hạn khoảng 30 ngày, hòa giải viên sẽ tổ chức buổi làm việc với các bên:

Nếu hòa giải thành: lập biên bản hòa giải thành, có giá trị ràng buộc thực hiện;
Nếu hòa giải không thành: lập biên bản hòa giải không thành – là căn cứ khởi kiện ra Tòa án.

Khởi kiện tranh chấp tại Tòa án có thẩm quyền

Tòa án giải quyết: Theo Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP, TAND khu vực nơi có nhà đang thuê có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Tòa án không chỉ xem xét quyền tiếp tục thuê mà còn giải quyết:

Giá trị tài sản gắn liền với nhà;
Nghĩa vụ tài chính của người tiếp tục thuê đối với các đồng thừa kế khác.

Đơn khởi kiện lập theo Mẫu số 23-DS, kèm theo các tài liệu:

Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế;
Giấy chứng tử của người thuê;
Hợp đồng thuê nhà và chứng từ đóng tiền thuê;
Bản kê khai di sản;
Giấy tờ cư trú tại nhà thuê;
Di chúc (nếu có);
Tài liệu chứng minh hoàn cảnh kinh tế của các bên.

Thời gian giải quyết

Chuẩn bị xét xử sơ thẩm: 4 – 6 tháng;
Mở phiên tòa sơ thẩm: 1 – 3 tháng;
Phúc thẩm (nếu có): 2 – 3 tháng.

Tổng thời gian giải quyết thường kéo dài từ 8 đến 12 tháng.

Căn cứ để Tòa án ra phán quyết

Tòa án sẽ căn cứ vào:

Luật Nhà ở 2023;
Bộ luật Dân sự 2015;
Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Đồng thời xem xét:

Việc cư trú thực tế tại nhà thuê;
Nhu cầu chỗ ở và hoàn cảnh đặc biệt;
Nghĩa vụ tài chính và công sức đóng góp;
Khả năng tài chính của người xin tiếp tục thuê;
Điều kiện theo hợp đồng và chính sách quản lý nhà ở;
Yếu tố nhân đạo và ổn định xã hội.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp thừa kế nhà thuê Nhà nước

Tranh chấp thừa kế nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi luật sư có chuyên môn sâu về Luật Nhà ở và pháp luật thừa kế. Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.

Nội dung dịch vụ

Tư vấn pháp lý chuyên sâu về quyền thừa kế và quyền thuê nhà;
Soạn thảo hồ sơ, đơn khởi kiện đầy đủ;
Đại diện khách hàng trong quá trình tố tụng;
Hỗ trợ hòa giải, thương lượng ngoài Tòa án;
Tư vấn và thực hiện thủ tục sau bản án.

Tóm lại, quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có thể trở thành di sản thừa kế nếu đáp ứng điều kiện pháp luật. Việc xác định đúng đối tượng ưu tiên và tuân thủ trình tự giải quyết tranh chấp sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng xử lý các vấn đề pháp lý một cách đúng quy định và thuận lợi. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước

>>> Xem thêm: