TRÌNH TỰ HỦY HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÔNG CHỨNG
- luatlongphan
- Dec 26, 2025
- 8 min read
Hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã được công chứng được hiểu là việc các bên làm chấm dứt hiệu lực pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập hợp pháp trước đó. Đây là một thủ tục dân sự có điều kiện chặt chẽ, chịu sự điều chỉnh đồng thời của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Công chứng. Để việc hủy hợp đồng diễn ra đúng quy định và hạn chế rủi ro pháp lý, các bên cần nắm rõ điều kiện áp dụng cũng như quy trình thực hiện. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng theo quy định hiện hành.
Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng trên cơ sở thỏa thuận
Kể từ ngày 01/7/2025, việc hủy bỏ hợp đồng công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng năm 2024. Các quy định mới đặt ra yêu cầu rõ ràng hơn về điều kiện, trình tự và trách nhiệm của các bên liên quan. Việc tuân thủ đúng các bước theo luật định là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm giá trị pháp lý của việc hủy hợp đồng, đồng thời tránh phát sinh tranh chấp về sau.
Điều kiện để chấm dứt hợp đồng đã được công chứng
Theo Điều 51 Luật Công chứng 2024, việc hủy bỏ hợp đồng công chứng chỉ được thực hiện khi có đầy đủ các điều kiện bắt buộc. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là sự thống nhất ý chí của tất cả các bên tham gia giao dịch.
Cụ thể, toàn bộ cá nhân, tổ chức có tên trong hợp đồng phải cùng đồng ý việc hủy bỏ và sự đồng ý này phải được thể hiện bằng văn bản. Văn bản thỏa thuận hủy hợp đồng cần có đầy đủ chữ ký của các bên, thể hiện rõ nội dung, phạm vi và hậu quả pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng.
Trình tự thực hiện thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất
Khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện, các bên tiến hành thủ tục hủy hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng theo trình tự sau.
Trước hết, các bên cần chuẩn bị hồ sơ gồm phiếu yêu cầu công chứng việc hủy hợp đồng (có chữ ký của tất cả các bên), bản chính hợp đồng mua bán đất đã công chứng và giấy tờ tùy thân hợp lệ của các bên tham gia.
Tiếp theo, toàn bộ hồ sơ được nộp tại chính văn phòng công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, đối chiếu thông tin và xác minh ý chí tự nguyện của các bên.
Sau khi hồ sơ đạt yêu cầu, công chứng viên tiến hành soạn thảo văn bản hủy bỏ hợp đồng. Các bên đọc lại nội dung, ký xác nhận và công chứng viên sẽ ký, đóng dấu, ghi nhận vào sổ công chứng để hoàn tất thủ tục.
Những vấn đề cần đặc biệt lưu ý khi hủy hợp đồng
Trong thực tiễn, không phải mọi trường hợp đều có thể thực hiện hủy hợp đồng tại văn phòng công chứng. Nếu chỉ một trong các bên không đồng ý, việc hủy hợp đồng theo thủ tục thỏa thuận sẽ không thể tiến hành. Khi đó, bên có yêu cầu buộc phải khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Bên cạnh đó, văn bản hủy bỏ hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm được công chứng viên ký xác nhận và đóng dấu hợp lệ. Mọi thỏa thuận miệng hoặc văn bản chưa được công chứng đều không có giá trị pháp lý.
Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng khi không đạt được thỏa thuận
Trong trường hợp các bên không thể thống nhất việc hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng, khởi kiện tại Tòa án là biện pháp pháp lý cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm. Việc khởi kiện đòi hỏi người yêu cầu phải xác định đúng thẩm quyền giải quyết, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ nghiêm ngặt trình tự tố tụng.
Thẩm quyền giải quyết của Tòa án
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự và các văn bản hướng dẫn liên quan, tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực.
Về thẩm quyền theo lãnh thổ, thực tiễn xét xử hiện tồn tại hai cách tiếp cận. Một quan điểm cho rằng Tòa án nơi có bất động sản là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Quan điểm khác xác định đây là tranh chấp hợp đồng dân sự, do đó thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc đặt trụ sở. Trong trường hợp có nhiều bị đơn, nguyên đơn được quyền lựa chọn Tòa án tại nơi cư trú của một trong các bị đơn để nộp đơn khởi kiện.
Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị
Để Tòa án thụ lý vụ án, người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu theo quy định. Hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất lập theo mẫu tố tụng dân sự, bản sao chứng thực hợp đồng mua bán đất đã công chứng và các tài liệu chứng minh quá trình giao dịch, thanh toán.
Ngoài ra, người khởi kiện cần nộp bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân hợp lệ của các bên, giấy ủy quyền (nếu khởi kiện thông qua người đại diện) và các chứng cứ khác chứng minh hành vi vi phạm, lừa dối, cưỡng ép hoặc thiệt hại phát sinh.
Trình tự giải quyết vụ án tại Tòa án
Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ trong thời hạn luật định. Nếu hồ sơ đầy đủ, Tòa án sẽ thông báo nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí cho người khởi kiện.
Sau khi người khởi kiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai, Tòa án ban hành quyết định thụ lý vụ án. Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm kéo dài từ bốn đến sáu tháng, trong đó Thẩm phán tiến hành thu thập chứng cứ, tổ chức hòa giải và đối thoại giữa các bên.
Nếu hòa giải thành, Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận và quyết định này có hiệu lực ngay. Trường hợp hòa giải không thành, vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm. Sau bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo theo thời hạn luật định để Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại vụ án.
Xác định đúng yêu cầu khởi kiện khi hủy hợp đồng công chứng
Việc xác định nội dung yêu cầu khởi kiện có ý nghĩa quyết định đến phạm vi giải quyết của Tòa án. Nội dung này phụ thuộc trực tiếp vào việc giao dịch mua bán đất đã được đăng ký biến động hay chưa.
Trường hợp hợp đồng đã công chứng nhưng chưa sang tên
Nếu hợp đồng đã công chứng nhưng bên mua chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai, về mặt pháp lý, người bán vẫn là chủ sử dụng đất. Trong trường hợp này, yêu cầu khởi kiện chủ yếu tập trung vào việc tuyên hủy hợp đồng và giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ, bao gồm hoàn trả tiền, tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Trường hợp đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động
Khi quyền sử dụng đất đã được sang tên cho bên mua, việc hủy hợp đồng sẽ kéo theo hệ quả pháp lý phức tạp hơn. Ngoài yêu cầu tuyên hủy hợp đồng mua bán đất, người khởi kiện cần yêu cầu Tòa án hủy giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đã cấp hoặc nội dung cập nhật biến động, đồng thời giải quyết việc hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng tiếp cho bên thứ ba ngay tình, pháp luật sẽ ưu tiên bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba. Khi đó, người khởi kiện có thể chỉ được yêu cầu bồi thường thiệt hại bằng giá trị quyền sử dụng đất thay vì đòi lại đất.
Phân biệt yêu cầu tuyên hủy hợp đồng và tuyên bố hợp đồng vô hiệu
Hủy bỏ hợp đồng và tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hai chế định pháp lý hoàn toàn khác nhau. Giao dịch vô hiệu là giao dịch vi phạm nghiêm trọng điều kiện có hiệu lực ngay từ thời điểm xác lập và được coi như chưa từng tồn tại. Trong khi đó, hủy bỏ hợp đồng là việc chấm dứt hiệu lực của một giao dịch vốn hợp pháp nhưng bị vi phạm trong quá trình thực hiện.
Sự phân biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến thời hiệu khởi kiện, nghĩa vụ chứng minh và hậu quả pháp lý mà Tòa án áp dụng khi giải quyết vụ việc.
Căn cứ để Tòa án chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng
Khi xem xét yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng, Tòa án căn cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sự về hủy bỏ hợp đồng, đồng thời đánh giá toàn diện quá trình thực hiện nghĩa vụ của các bên, tính hợp pháp của quyền sử dụng đất và hình thức công chứng.
Các căn cứ phổ biến bao gồm vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán, bàn giao đất, cung cấp giấy tờ pháp lý; đất không đủ điều kiện chuyển nhượng; giấy chứng nhận giả mạo; hoặc đối tượng giao dịch không phù hợp với thỏa thuận ban đầu.
Vai trò của luật sư trong việc hủy hợp đồng mua bán đất
Luật sư có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tư vấn, đánh giá rủi ro và xây dựng phương án giải quyết phù hợp cho từng vụ việc cụ thể. Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai và hợp đồng, luật sư hỗ trợ khách hàng từ khâu tư vấn, soạn thảo hồ sơ, thu thập chứng cứ, tham gia hòa giải đến đại diện bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.
Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, giúp khách hàng tiếp cận giải pháp hiệu quả, tiết kiệm thời gian và chi phí trong các vụ việc hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng.
Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là một thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải hiểu rõ điều kiện, trình tự và căn cứ pháp luật liên quan. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng và lựa chọn phương án phù hợp sẽ giúp bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comments