GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÂN CHIA TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN SAU LY HÔN
- luatlongphan
- Jul 28
- 14 min read
Việc phân chia tài sản nhà đất sau ly hôn thường là một trong những vấn đề phức tạp nhất, đòi hỏi sự thấu hiểu pháp luật và cách tiếp cận linh hoạt. Quyết định có thể đến từ sự thỏa thuận tự nguyện giữa hai bên hoặc thông qua sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền. Mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng. Bài viết này sẽ đi sâu vào các cách thức giải quyết tranh chấp tài sản nhà đất hậu ly hôn, cung cấp thông tin chi tiết và hữu ích.
Ưu Tiên Thỏa Thuận: Giải Pháp Tiết Kiệm Thời Gian và Chi Phí
Thương lượng và thỏa thuận là bước khởi đầu quan trọng nhất trong việc xử lý tranh chấp bất động sản sau ly hôn. Phương pháp này không chỉ giúp các bên giảm thiểu đáng kể thời gian và chi phí pháp lý mà còn góp phần xoa dịu căng thẳng, xung đột. Dù là đàm phán trực tiếp hay thông qua sự hỗ trợ của luật sư, mục tiêu cuối cùng là đạt được một thỏa thuận công bằng, đáp ứng mong muốn và lợi ích của cả hai bên.
Khi đã đạt được sự đồng thuận, bản thỏa thuận cần được lập thành văn bản rõ ràng, chi tiết về việc phân chia tài sản, cũng như quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh những tranh chấp không đáng có về sau, văn bản này nên được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp không thể đi đến thống nhất bằng thương lượng, các bên có quyền đưa vụ việc ra tòa án để giải quyết theo quy định pháp luật.
Khởi Kiện Ra Tòa Án Khi Thỏa Thuận Bất Thành
Nếu quá trình thương lượng không mang lại kết quả, việc khởi kiện tại tòa án là lựa chọn tiếp theo để giải quyết tranh chấp nhà đất hậu ly hôn. Một điểm đáng lưu ý là đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất, pháp luật hiện hành (Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP) không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, nếu các bên có yêu cầu, việc hòa giải vẫn có thể được thực hiện.
Trong quá trình xét xử, tòa án sẽ thực hiện các thủ tục cần thiết như thu thập chứng cứ, xác minh tình trạng tài sản và tổ chức phiên hòa giải. Đặc biệt, thủ tục định giá, thẩm định giá tài sản là vô cùng quan trọng để xác định chính xác giá trị của bất động sản đang tranh chấp. Tòa án có thể thành lập Hội đồng định giá hoặc thuê các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo tính khách quan. Các bên đương sự cũng có quyền đề xuất hoặc phản đối kết quả định giá nếu có căn cứ cho rằng kết quả không chính xác.
Quy trình khởi kiện giải quyết tranh chấp phân chia tài sản sau ly hôn tuân thủ Bộ luật Tố tụng dân sự, bao gồm các giai đoạn chính:
Giai đoạn 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Giai đoạn 2: Tòa án xem xét và thụ lý đơn khởi kiện nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật.
Giai đoạn 3: Chuẩn bị xét xử vụ án.
Giai đoạn 4: Mở phiên tòa sơ thẩm để xét xử vụ án.
Giai đoạn 5: Kháng nghị hoặc kháng cáo, và thực hiện thủ tục phúc thẩm (nếu có yêu cầu).
Thẩm Quyền Tòa Án Giải Quyết Tranh Chấp Nhà Đất Hậu Ly Hôn
Theo Khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự, tranh chấp phân chia tài sản sau ly hôn được xếp vào loại tranh chấp về hôn nhân và gia đình. Do đó, Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc có thẩm quyền giải quyết (điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự).
Đặc biệt, đối với tranh chấp về nhà đất hoặc bất động sản sau ly hôn, nếu nơi cư trú hoặc làm việc của bị đơn khác với vị trí của bất động sản đang tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vẫn thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú. Quy định này được hướng dẫn rõ tại Khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 01/2024/NQ-HĐTP và trước đó là Công văn 212/TANDTC-PC năm 2019 của Tòa án nhân dân tối cao.
Tóm lại, Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, kể cả trong trường hợp địa chỉ của bị đơn và vị trí bất động sản là khác nhau.
Căn Cứ Giải Quyết và Phân Chia Nhà Đất Của Tòa Án
Tranh chấp nhà đất sau ly hôn thường phát sinh khi quan hệ hôn nhân đã được Tòa án chấm dứt bằng bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng các bên chỉ tập trung vào việc ly hôn thuận tình, thỏa thuận nuôi con hoặc các vấn đề cá nhân mà chưa giải quyết vấn đề tài sản. Sau khi hôn nhân chấm dứt, nếu hai bên không thể tự thỏa thuận về việc phân chia nhà đất và phát sinh tranh chấp, một trong các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, đơn khởi kiện sẽ nêu rõ yêu cầu về tỷ lệ phân chia, giá trị cụ thể, công sức đóng góp của mỗi bên, hình thức phân chia (bán nhà đất để chia tiền hay chia hiện vật), và người sẽ nhận lại nhà đất cùng khoản tiền chênh lệch bồi thường. Khi xem xét, Tòa án sẽ dựa vào nhiều yếu tố để đưa ra phán quyết cuối cùng, đảm bảo tính công bằng cho tất cả các bên liên quan.
Xác Định Tính Chất Tài Sản: Chung hay Riêng? Thời Điểm Tạo Lập?
Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất để Tòa án giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn là xác định rõ tài sản đó là tài sản chung hay riêng của vợ chồng. Tòa án sẽ căn cứ vào thời điểm tạo lập tài sản và nguồn gốc hình thành để đưa ra quyết định chính xác về cách thức phân chia, dựa trên các quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.
Tòa án sẽ thu thập mọi chứng cứ liên quan đến nguồn gốc tài sản như: giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, hóa đơn, chứng từ thanh toán, giấy phép xây dựng và các tài liệu khác. Những bằng chứng này giúp xác định tài sản được hình thành trước hay trong thời kỳ hôn nhân, từ nguồn tiền nào và thuộc sở hữu của ai.
Tòa án cũng sẽ thu thập thông tin về quá trình sử dụng căn nhà, bao gồm:
Thời gian vợ chồng cùng sử dụng căn nhà.
Mục đích sử dụng (để ở, cho thuê, kinh doanh).
Các hoạt động cải tạo, sửa chữa, nâng cấp (nếu có).
Nguồn tiền đầu tư vào việc cải tạo, sửa chữa.
Ngoài ra, để xác định hiện trạng sử dụng căn nhà, Tòa án thường tiến hành:
Xem xét thẩm định tại chỗ: Hội đồng xét xử hoặc Thẩm phán cùng đương sự trực tiếp đến khảo sát căn nhà.
Đo vẽ: Xác định diện tích, kết cấu hiện tại của căn nhà.
Thẩm định giá: Xác định giá trị hiện tại của căn nhà thông qua trưng cầu giám định hoặc thành lập Hội đồng định giá.
Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 phải được lập đầy đủ nội dung về thời gian, địa điểm, người tham gia, diễn biến và kết quả xem xét. Đây là chứng cứ quan trọng trong việc giải quyết vụ án.
Công Sức Đóng Góp của Vợ và Chồng
Công sức đóng góp của mỗi bên là yếu tố then chốt để Tòa án quyết định tỷ lệ phân chia tài sản chung khi ly hôn. Mặc dù nguyên tắc chung là tài sản chung được chia đều (50/50), tỷ lệ này có thể điều chỉnh dựa trên mức độ đóng góp và hoàn cảnh cụ thể của từng bên. Nếu nhà đất là tài sản chung và được chia bằng hiện vật, trường hợp không thể chia hiện vật thì sẽ chia theo giá trị; bên nào nhận nhà sẽ phải thanh toán phần chênh lệch cho bên kia.
Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định việc phân chia tài sản chung phải xem xét đến công sức đóng góp vào việc tạo lập, duy trì và phát triển tài sản. Người chứng minh được công sức đóng góp nhiều hơn (ví dụ: trực tiếp xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà đất hoặc đóng góp tài chính lớn hơn) sẽ có khả năng được chia phần nhiều hơn.
Công sức đóng góp không chỉ được tính bằng tiền bạc mà còn bao gồm cả công việc nội trợ, chăm sóc con cái, hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh của gia đình (điểm b, khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014). Ngay cả khi một bên chỉ làm công việc nội trợ và bên kia là người lao động chính, tài sản vẫn được xác định là tài sản chung và được chia theo nguyên tắc chia đôi, có tính đến công sức đóng góp theo Điểm b Khoản 4 Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP.
Người Phụ Thuộc và Đảm Bảo Nơi Cư Trú
Khi giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, Tòa án đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người phụ thuộc, nhất là con chưa thành niên. Việc đảm bảo một nơi cư trú ổn định cho con là ưu tiên hàng đầu trong quá trình phân chia tài sản. Tòa án sẽ cân nhắc giữa quyền lợi tài sản và quyền lợi của người phụ thuộc để đưa ra phán quyết công bằng.
Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Điều 7 Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP:
Khi phân chia tài sản là nhà ở, bên được giao trực tiếp nuôi con có quyền ưu tiên tiếp tục sử dụng nhằm đảm bảo nơi cư trú ổn định cho con cái.
Nếu một bên không có nơi ở khác, Tòa án có thể xem xét cho phép bên đó tiếp tục sử dụng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định.
Các đối tượng yếu thế trong xã hội như người khuyết tật, người cao tuổi cũng sẽ được Tòa án ưu tiên bảo vệ quyền lợi.
Ngoài con chưa thành niên, Tòa án cũng sẽ xem xét tình trạng của các thành viên gia đình khác như người già, người khuyết tật hoặc người mất khả năng lao động. Trong một số trường hợp, phần tài sản của bên có trách nhiệm chăm sóc những đối tượng này có thể được ưu tiên hơn để đảm bảo điều kiện sinh hoạt cơ bản. Phán quyết của Tòa án sẽ xem xét toàn diện các yếu tố để bảo vệ lợi ích hợp pháp của tất cả các bên liên quan.
Quyền và Nghĩa Vụ của Bên Thứ Ba (nếu có)
Trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn, việc xác định quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba là một yếu tố không thể bỏ qua. Bên thứ ba có thể là người bảo lãnh khoản vay mua nhà, người nhận bảo lãnh, người có quyền sử dụng hoặc người có quyền lợi liên quan đến tài sản đang tranh chấp. Tòa án sẽ xem xét các mối quan hệ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên.
Điều 60 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định rằng việc phân chia tài sản chung của vợ chồng không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ đã được xác lập của người thứ ba trên tài sản đó. Ví dụ, nếu nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng đã ký kết, bất kể tài sản được phân chia như thế nào sau ly hôn.
Đối với trường hợp bên thứ ba đang sử dụng tài sản chung của vợ chồng (như đang thuê nhà hoặc có quyền sử dụng theo hợp đồng), quyền lợi của họ vẫn được bảo vệ theo các điều khoản đã thỏa thuận. Tòa án có thể yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba hoặc chuyển giao nghĩa vụ cho một trong hai bên sau ly hôn, tùy thuộc vào tình huống cụ thể và thỏa thuận giữa các bên.
Hỏi – Đáp Về Giải Quyết Tranh Chấp Nhà Đất Sau Ly Hôn
Để làm rõ hơn các vấn đề thường gặp, dưới đây là tổng hợp những thắc mắc xoay quanh việc giải quyết tranh chấp nhà đất hậu ly hôn.
Thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia nhà đất sau ly hôn là bao lâu?
Hiện tại, pháp luật Việt Nam không quy định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu chia tài sản chung là nhà đất sau khi vợ chồng đã ly hôn. Điều này có nghĩa là các bên có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản này bất cứ lúc nào sau khi bản án/quyết định ly hôn có hiệu lực. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi và thuận tiện cho việc thu thập chứng cứ, việc thực hiện sớm vẫn được khuyến khích.
Tòa án xác định và phân chia "công sức đóng góp" không trực tiếp bằng tiền (như công việc nội trợ) vào nhà đất như thế nào?
Tòa án công nhận các công việc nội trợ, chăm sóc con cái là lao động có giá trị và xem xét đây là công sức đóng góp theo Khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP. Tòa án sẽ đánh giá toàn diện các yếu tố như thời gian hôn nhân, mức độ đóng góp của mỗi bên vào đời sống chung, việc một bên tạo điều kiện cho bên kia phát triển kinh tế... để xác định tỷ lệ đóng góp một cách hợp lý và công bằng.
Nếu nhà đất là tài sản riêng của một bên nhưng được cải tạo, nâng cấp bằng tiền chung trong thời kỳ hôn nhân thì giải quyết ra sao?
Trong trường hợp tài sản riêng được cải tạo, sửa chữa, nâng cấp bằng công sức hoặc tài sản chung của cả hai vợ chồng, khi ly hôn, bên kia có quyền yêu cầu thanh toán lại phần giá trị tăng thêm do sự đóng góp đó. Tòa án sẽ xác định phần giá trị tăng thêm của tài sản riêng để phân chia hợp lý cho bên đã đóng góp.
Thỏa thuận phân chia nhà đất sau ly hôn đã được công chứng có thể bị yêu cầu Tòa án giải quyết lại không?
Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản sau ly hôn đã được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý cao. Tuy nhiên, nó vẫn có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu nếu có căn cứ cho rằng thỏa thuận đó được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc có sự nhầm lẫn nghiêm trọng theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Sau khi có quyết định của Tòa án về việc chia nhà đất, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận được thực hiện như thế nào?
Bên được hưởng phần nhà đất theo bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án sẽ chuẩn bị hồ sơ bao gồm bản án/quyết định đó, giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc), cùng các giấy tờ khác theo yêu cầu để nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Tại đây, thủ tục đăng ký biến động, cập nhật hoặc cấp mới Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện.
Tòa án có bắt buộc phải chia nhà đất bằng hiện vật hay có thể quyết định bán để chia tiền?
Ưu tiên hàng đầu là chia nhà đất bằng hiện vật nếu điều đó khả thi và các bên có nhu cầu sử dụng. Nếu không thể chia bằng hiện vật (ví dụ: nhà quá nhỏ, không thể tách biệt) hoặc các bên đều không có nhu cầu nhận hiện vật và yêu cầu chia giá trị, Tòa án có thể quyết định cho một bên nhận hiện vật và thanh toán chênh lệch cho bên kia, hoặc quyết định bán đấu giá tài sản đó để chia tiền thu được theo tỷ lệ đã xác định.
Trong trường hợp nhà đất đang cho thuê, việc phân chia sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của người thuê?
Theo Điều 60 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc phân chia tài sản chung không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người thứ ba đối với tài sản đó. Do đó, hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực. Bên nào được nhận phần nhà đất đang cho thuê sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác với người thuê.
Nếu một bên đã tự ý bán nhà đất là tài sản chung trước khi có thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án thì giải quyết thế nào?
Nếu một bên tự ý bán tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên kia, giao dịch đó có thể bị coi là vô hiệu nếu bên thứ ba mua tài sản không ngay tình (biết hoặc phải biết tài sản đó là chung và chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu kia). Bên bị xâm phạm quyền lợi có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả, hoặc yêu cầu bên bán phải thanh toán lại phần giá trị tài sản thuộc sở hữu của mình.
Dịch Vụ Hỗ Trợ Pháp Lý Giải Quyết Tranh Chấp Nhà Đất Sau Ly Hôn
Tranh chấp tài sản, đặc biệt là bất động sản, giữa vợ chồng sau ly hôn là một trong những vấn đề phức tạp trong quan hệ hôn nhân. Để giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả, việc lựa chọn phương thức và sự hỗ trợ pháp lý phù hợp là vô cùng quan trọng. Dịch vụ luật sư chuyên về hôn nhân gia đình có thể hỗ trợ bạn trong các vấn đề sau:
Tư vấn xác định tài sản nhà đất là tài sản chung hay riêng của vợ chồng.
Giải đáp các quy định pháp luật liên quan đến chia nhà đất sau ly hôn.
Hỗ trợ soạn thảo các tài liệu cần thiết khi tranh chấp phân chia tài sản chung là nhà đất.
Hướng dẫn toàn bộ quy trình và thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tài sản sau ly hôn.
Tư vấn chuẩn bị tài liệu, chứng cứ để chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Tham gia tranh tụng để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Tư vấn các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình thi hành án sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Việc giải quyết tranh chấp nhà đất sau ly hôn đòi hỏi sự hiểu biết về pháp luật và cách thức giải quyết phù hợp, từ thỏa thuận tự nguyện đến khởi kiện tại tòa án. Các yếu tố như tính chất tài sản, công sức đóng góp, quyền lợi người phụ thuộc và bên thứ ba đều được Tòa án xem xét kỹ lưỡng. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comments