XỬ LÝ KHI BÊN MUA CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT TRONG THỜI GIAN CHUỘC LẠI
- luatlongphan
- Sep 11
- 5 min read
Trường hợp bên mua nhà đất thực hiện chuyển nhượng tài sản cho người thứ ba trong khi vẫn còn trong thời hạn chuộc lại, đây được xem là hành vi vi phạm thỏa thuận đã ký kết ban đầu. Thời hạn chuộc lại là khoảng thời gian mà bên bán giữ quyền được mua lại tài sản đã bán. Khi bên mua chuyển nhượng tài sản trong giai đoạn này mà không có sự đồng ý của bên bán, điều này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của bên bán. Do đó, việc xác định và áp dụng các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi là điều cần thiết.
Giải pháp đối với hành vi chuyển nhượng trái pháp luật trong thời hạn chuộc lại
Theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán trong một khoảng thời gian được thỏa thuận. Việc bên mua chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba khi thời hạn này vẫn còn hiệu lực là hành động trái luật, xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bên bán. Để bảo vệ quyền lợi, bên bán có thể thực hiện một hoặc đồng thời hai biện pháp sau:
Gửi thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục hậu quả
Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền lợi
Thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục
Bên bán cần lập tức gửi thông báo bằng văn bản cho bên mua về việc chuyển nhượng tài sản trái phép trong thời gian chuộc lại. Thông báo này đóng vai trò làm căn cứ pháp lý cho các bước xử lý tiếp theo. Nội dung thông báo phải rõ ràng về:
Hành vi vi phạm: chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại
Căn cứ pháp luật: Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015 và các điều khoản trong hợp đồng mua bán
Yêu cầu khắc phục: buộc bên mua tiến hành đàm phán và mua lại tài sản từ bên thứ ba
Thời hạn thực hiện: thường từ 30 đến 60 ngày để hoàn tất việc khắc phục
Khởi kiện tại tòa án khi không được khắc phục
Nếu bên mua không tuân thủ yêu cầu trong thời hạn đã định, bên bán có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi. Khi đó, tòa án có thể ra các quyết định:
Buộc bên mua phải thương lượng và mua lại tài sản từ bên thứ ba với giá thị trường hiện hành
Yêu cầu bên vi phạm chi trả các chi phí liên quan đến việc mua lại, bao gồm lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động
Bồi thường thiệt hại nếu bên thứ ba không hợp tác trong việc trả lại tài sản, bao gồm thiệt hại vật chất và tinh thần cho bên có quyền chuộc lại
Quy trình khởi kiện tại tòa án
Để khởi kiện thành công, bên bị vi phạm cần tuân thủ quy trình tố tụng bao gồm:
Xác định chính xác yêu cầu khởi kiện, có thể là tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại
Lựa chọn tòa án có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự
Chuẩn bị hồ sơ gồm đơn kiện, hợp đồng, giấy tờ chứng minh thiệt hại, chứng cứ về việc vi phạm
Nộp đơn kiện cùng các giấy tờ liên quan, và đóng tạm ứng án phí nếu có
Theo dõi và phối hợp với tòa án trong quá trình giải quyết vụ án
Căn cứ xét xử của tòa án
Tòa án sẽ dựa trên các yếu tố sau để đưa ra phán quyết:
Tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng mua bán có điều khoản chuộc lại
Quá trình thực hiện hợp đồng giữa các bên, bao gồm việc thanh toán và thông báo liên quan
Tính ngay tình của bên thứ ba nhận chuyển nhượng, dựa trên việc họ có biết về quyền chuộc lại hay không
Hiện trạng thực tế của nhà đất tại thời điểm xảy ra tranh chấp, phục vụ cho việc định giá và bồi thường
Những câu hỏi thường gặp
Thời hạn chuộc lại tối đa là bao lâu?
Theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn chuộc lại không được vượt quá 5 năm đối với bất động sản. Nếu không thỏa thuận, mặc định là 5 năm.
Giá chuộc lại xác định ra sao khi không quy định cụ thể?
Giá sẽ dựa trên giá thị trường tại thời điểm chuộc lại.
Có thể ngăn chặn ngay việc chuyển nhượng trái pháp luật không?
Có, bên có quyền chuộc lại có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để cấm chuyển dịch quyền sở hữu tài sản.
Làm sao chứng minh bên thứ ba không ngay tình?
Dựa trên các bằng chứng như mức giá chuyển nhượng thấp bất thường, mối quan hệ thân thiết với bên mua, hay có chứng cứ cho thấy bên thứ ba biết về quyền chuộc lại.
Nếu nhà đất đã thế chấp ngân hàng thì sao?
Nếu giao dịch thế chấp hợp pháp và ngân hàng là bên ngay tình, ngân hàng sẽ được ưu tiên. Bên bán có thể phải trả nợ để giải chấp rồi mới chuộc lại.
Làm thế nào tăng cường tính ràng buộc của điều khoản chuộc lại?
Nên yêu cầu công chứng viên ghi chú điều khoản chuộc lại trong hợp đồng và đăng ký biện pháp bảo đảm tại các cơ quan có thẩm quyền.
Dịch vụ tư vấn pháp lý của Long Phan PMT
Long Phan PMT cung cấp dịch vụ hỗ trợ khách hàng trong việc:
Phân tích hợp đồng và đánh giá rủi ro pháp lý
Soạn thảo văn bản yêu cầu, đơn khởi kiện, và các tài liệu tố tụng
Thu thập chứng cứ liên quan và thay mặt khách hàng tham gia phiên tòa
Đàm phán giải quyết tranh chấp để giảm thiểu chi phí, thời gian
Hướng dẫn đăng ký quyền sử dụng đất sau khi chuộc lại thành công
Theo dõi thi hành án
Việc bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại là hành vi vi phạm hợp đồng và pháp luật. Bên có quyền chuộc lại cần chủ động áp dụng các biện pháp như gửi thông báo vi phạm, khởi kiện và yêu cầu bồi thường để bảo vệ quyền lợi. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp khách hàng giải quyết tranh chấp một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comments