TƯ VẤN MUA BÁN NHÀ Ở SỞ HỮU CHUNG: ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC VÀ LƯU Ý PHÁP LÝ

luatlongphan
4 days ago
5 min read

Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung là một quy trình pháp lý có nhiều phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết kỹ lưỡng về Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ giúp bạn hiểu rõ về điều kiện cần có, thủ tục công chứng và đăng ký biến động quyền sở hữu theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đồng thời giải thích các vấn đề liên quan đến thuế và quyền ưu tiên khi mua bán. Qua đó, bạn sẽ có nền tảng pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi khi thực hiện giao dịch này.

Có được tự ý mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Điều Kiện Thực Hiện Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung

Điều Kiện Chung Khi Mua Bán Nhà Ở

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, để được phép chuyển nhượng nhà ở, chủ sở hữu phải đáp ứng các yêu cầu sau:

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.
Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu.
Đang trong thời hạn sở hữu hợp pháp.
Không bị kê biên, phong tỏa hay áp dụng các biện pháp khẩn cấp khác.
Không thuộc diện bị thu hồi đất hoặc giải tỏa theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Điều Kiện Riêng Đối Với Nhà Ở Sở Hữu Chung Hợp Nhất

Ngoài những điều kiện chung, đối với nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất (khi phần quyền sở hữu của từng người không được xác định cụ thể), theo khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc bán nhà phải nhận được sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu chung, được thể hiện bằng văn bản có chữ ký xác nhận đầy đủ.

Quy Trình Thủ Tục Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung

Việc mua bán nhà ở sở hữu chung cần trải qua hai bước chính:

Công Chứng hoặc Chứng Thực Hợp Đồng Mua Bán

Hai bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng quy định pháp luật, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ. Hợp đồng này cần được công chứng hoặc chứng thực theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

Công chứng: Do công chứng viên tại tổ chức hành nghề công chứng tại tỉnh, thành phố nơi có nhà thực hiện (Điều 42 Luật Công chứng 2014).
Chứng thực: Thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà (theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP).

Bàn Giao Nhà Và Đăng Ký Thay Đổi Quyền Sở Hữu

Sau khi hoàn tất hợp đồng, việc bàn giao nhà và đăng ký biến động quyền sở hữu là bước không thể thiếu để bảo vệ quyền lợi bên mua.

Bàn giao nhà: Nên lập biên bản bàn giao nhà, ghi rõ thông tin các bên, đặc điểm tài sản, tình trạng nhà, thiết bị đi kèm và cam kết của hai bên.
Đăng ký biến động: Theo Điều 133 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Hồ sơ gồm đơn đăng ký, giấy chứng nhận đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng, biên bản bàn giao, giấy tờ tùy thân của bên mua.

Thời gian xử lý hồ sơ không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Những Điều Cần Lưu Ý Khi Thực Hiện Mua Bán Nhà Ở Thuộc Sở Hữu Chung

Ủy Quyền Ký Kết Hợp Đồng

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có thể ủy quyền cho người khác đại diện ký hợp đồng mua bán nhà ở, với điều kiện văn bản ủy quyền phải được lập thành văn bản và nên được công chứng hoặc chứng thực để tránh tranh chấp.

Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Người chuyển nhượng nhà ở chung phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng (Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP). Thuế này được tính theo tỷ lệ sở hữu của từng chủ sở hữu.

Các trường hợp miễn thuế:

Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân.
Người chuyển nhượng chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà hoặc một thửa đất, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Các lưu ý khi mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Giải Đáp Các Thắc Mắc Thường Gặp Về Mua Bán Nhà Ở Sở Hữu Chung

Các hình thức sở hữu chung: Sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền định đoạt tài sản (Điều 209, 218 BLDS 2015).
Quyền ưu tiên mua: Chủ sở hữu chung theo phần có quyền ưu tiên mua phần của đồng sở hữu khác bán (Điều 223 BLDS 2015).
Trường hợp chủ sở hữu mất tích: Người quản lý tài sản do tòa án chỉ định có thể tham gia giao dịch theo quyết định của tòa án.
Xử lý tranh chấp khi không đồng thuận: Các bên có thể khởi kiện ra tòa để giải quyết hoặc yêu cầu phân chia tài sản chung (Điều 222 BLDS 2015).
Nhà thế chấp hoặc có nợ: Phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp và thanh toán các khoản nợ liên quan trước khi chuyển nhượng.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư: Phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định Luật Nhà ở 2023.
Thủ tục bổ sung nếu nhà ở thừa kế: Hoàn tất khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế trước khi thực hiện chuyển nhượng.

Dịch Vụ Tư Vấn Và Đại Diện Thủ Tục Mua Bán Nhà Ở Đồng Sở Hữu

Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, bao gồm:

Giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở đồng sở hữu.
Hướng dẫn, soạn thảo và kiểm tra hợp đồng mua bán.
Đại diện theo ủy quyền làm việc với các cơ quan chức năng hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.
Hỗ trợ giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch.

Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung đòi hỏi sự hiểu biết kỹ lưỡng về các điều kiện và quy trình pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, Long Phan PMT cam kết mang đến dịch vụ tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả, giúp khách hàng thực hiện giao dịch một cách thuận lợi và đúng quy định pháp luật. Quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ toàn diện.

Nguồn: Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được không? Thủ tục

>>> Xem thêm: