THỦ TỤC KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Tranh chấp đất đai là hiện tượng pháp lý phổ biến trong xã hội, phản ánh sự va chạm giữa các chủ thể về quyền và lợi ích trong việc sử dụng, quản lý đất đai – một loại tài sản đặc biệt. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện, việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai đòi hỏi phải tuân thủ chặt chẽ các quy trình tố tụng và quy định pháp luật. Bài viết này cung cấp cái nhìn tổng thể và phân tích chi tiết về trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, trên cơ sở đối chiếu giữa quy phạm pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng.

Khái niệm và đặc điểm pháp lý của tranh chấp đất đai

Theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, “tranh chấp đất đai là tranh chấp giữa các bên có liên quan về quyền, nghĩa vụ trong sử dụng đất”.

Căn cứ pháp lý: Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao:

Loại 1: Tranh chấp về quyền sử dụng đất – nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Loại 2: Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất – ví dụ: tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tài sản vợ chồng là đất đai...

Đặc điểm pháp lý của tranh chấp đất đai là luôn gắn với quyền tài sản có đăng ký quyền sở hữu, có thể phát sinh cả trong mối quan hệ dân sự, hành chính hoặc thương mại.

Nguyên tắc và điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Khởi kiện là hành vi tố tụng được thực hiện tại Tòa án nhằm yêu cầu cơ quan tài phán bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

1. Nguyên tắc khởi kiện

Người khởi kiện phải có quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Đối tượng khởi kiện phải là tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án theo quy định tại Điều 26 và Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Tranh chấp không thuộc các trường hợp đã có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật.

2. Điều kiện khởi kiện

Về hòa giải: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải có biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024).
Về thời hiệu:
- Không áp dụng thời hiệu với tranh chấp xác định quyền sử dụng đất (Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015).
- Các loại tranh chấp khác áp dụng thời hiệu chung theo quy định của Bộ luật Dân sự: 3 năm, 10 năm tùy từng quan hệ pháp lý.

Quy trình tố tụng khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án

Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai gồm 5 bước chính, được thực hiện theo trình tự quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự.

1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Thành phần hồ sơ bao gồm:

Đơn khởi kiện theo mẫu (biểu mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP);
Biên bản hòa giải không thành (trường hợp bắt buộc);
Giấy tờ tùy thân của nguyên đơn;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Tài liệu, chứng cứ khác chứng minh yêu cầu khởi kiện có căn cứ.

2. Nộp đơn khởi kiện

Nguyên đơn có thể gửi đơn đến Tòa án có thẩm quyền bằng một trong các hình thức:

Trực tiếp tại trụ sở Tòa án;
Gửi qua đường bưu điện;
Nộp đơn trực tuyến (qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, nếu có triển khai).

3. Thụ lý vụ án

Trong vòng 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Thẩm phán phải xem xét tính hợp lệ của đơn khởi kiện;
Nếu đơn hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí;
Nguyên đơn nộp biên lai cho Tòa án, khi đó vụ án được xem là đã thụ lý chính thức.

4. Chuẩn bị xét xử

Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

Thời hạn chuẩn bị xét xử: 04 tháng (có thể gia hạn thêm 02 tháng nếu vụ việc phức tạp);
Trong giai đoạn này, Thẩm phán tiến hành: xác minh thông tin, thu thập chứng cứ, hòa giải, xác định quan hệ tranh chấp, xác định tư cách đương sự, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (nếu có yêu cầu)...

5. Xét xử sơ thẩm

Phiên tòa được tổ chức theo quy định tại Điều 220–228 BLTTDS;
Sau khi tuyên án, Tòa án giao hoặc gửi bản án cho các đương sự trong vòng 10 ngày;
Các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Thẩm quyền giải quyết được xác định dựa trên loại tranh chấp và tính chất của vụ án:

Loại tranh chấp	Thẩm quyền giải quyết
Tranh chấp quyền sử dụng đất	TAND cấp huyện nơi có đất
Tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc yêu cầu hủy GCN QSDĐ	TAND cấp tỉnh nơi có đất
Tranh chấp tài sản vợ chồng, thừa kế đất đai	TAND nơi bị đơn cư trú hoặc có đất (theo lựa chọn của nguyên đơn)

Giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại

Một điểm tiến bộ trong Luật Đất đai 2024 là việc thừa nhận thẩm quyền của trọng tài thương mại đối với các tranh chấp có yếu tố thương mại liên quan đến quyền sử dụng đất (khoản 5 Điều 236).

Đây là lựa chọn phù hợp với các bên có quan hệ hợp đồng, đặc biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản, khi các bên đã có thỏa thuận trọng tài.

Vai trò của luật sư trong tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai không chỉ phức tạp về mặt pháp lý mà còn kéo dài về mặt thời gian và phát sinh nhiều hệ quả kinh tế – xã hội. Luật sư giữ vai trò quan trọng trong:

Tư vấn chiến lược pháp lý từ giai đoạn trước tố tụng;
Soạn thảo và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đúng quy định;
Đại diện tham gia phiên tòa, bảo vệ quyền lợi khách hàng;
Hướng dẫn thực hiện thi hành án, hoặc các thủ tục kháng cáo, giám đốc thẩm.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án đòi hỏi người dân và tổ chức phải hiểu đúng, đủ về bản chất tranh chấp, trình tự pháp lý và quyền nghĩa vụ của các bên. Với hệ thống pháp luật ngày càng hoàn chỉnh, sự đồng hành của luật sư chuyên môn cao sẽ giúp bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, đồng thời góp phần xây dựng một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng và hiệu quả. Công ty Luật Long Phan PMT cam kết mang đến dịch vụ tư vấn và đại diện pháp lý toàn diện trong các vụ án tranh chấp đất đai. Quý khách có thể liên hệ Hotline: 1900636387 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.

>>> Xem thêm: