THỦ TỤC CẬP NHẬT BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

luatlongphan
Nov 12
6 min read

Việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc nhằm cập nhật các thay đổi về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Những thay đổi này có thể xảy ra khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc thay đổi thông tin liên quan đến thửa đất và tài sản gắn liền. Thực hiện thủ tục đúng thời hạn không chỉ giúp tuân thủ pháp luật mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết từng bước, hồ sơ cần chuẩn bị và những lưu ý quan trọng.

Những trường hợp bắt buộc đăng ký biến động đất đai

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận và có thay đổi, người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động. Các trường hợp phổ biến bao gồm:

Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Cho thuê hoặc cho thuê lại đất trong dự án hạ tầng.
Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.
Thay đổi thông tin cá nhân, tên hoặc các thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Điều chỉnh ranh giới, mốc giới, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ thửa đất.
Thay đổi quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký mới tài sản phát sinh.
Thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024.
Thay đổi thời hạn sử dụng đất, hình thức giao đất hoặc nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất.
Thay đổi quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức hoặc thỏa thuận giữa các thành viên hộ gia đình, vợ chồng.
Thay đổi quyền, nghĩa vụ đất đai theo kết quả hòa giải, hợp đồng thế chấp, văn bản công nhận đấu giá hoặc quyết định cơ quan có thẩm quyền.
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.
Thay đổi các hạn chế quyền sử dụng đất.
Thay đổi quyền sử dụng đất phục vụ công trình ngầm.
Cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận.
Thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công.

Hiểu rõ các trường hợp bắt buộc này giúp người dân và tổ chức thực hiện đúng thủ tục, tránh vi phạm pháp luật và giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Hồ sơ cần chuẩn bị để đăng ký biến động đất đai

Tùy từng trường hợp biến động, hồ sơ đăng ký có thể khác nhau. Đối với các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trong dự án hạ tầng, hồ sơ chuẩn theo Thủ tục hành chính số 1.012765, Quyết định 2304/QĐ-BNNPTNT ngày 23/06/2025 gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18, Phụ lục II, Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản đã cấp.
Hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền, công chứng theo quy định.
Văn bản liên quan đến việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Bản vẽ tách thửa, hợp thửa.
Văn bản thỏa thuận cấp chung Giấy chứng nhận khi có nhiều người nhận chuyển quyền.
Văn bản đồng ý của người sử dụng đất liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng tài sản.
Văn bản đại diện theo quy định pháp luật dân sự nếu thực hiện qua người đại diện.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác là bước quan trọng để đảm bảo thủ tục được chấp thuận và quyền lợi hợp pháp được bảo vệ.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Tùy thuộc đối tượng, hồ sơ biến động đất đai được nộp tại các cơ quan sau:

Tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh.
Cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt định cư ở nước ngoài: Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc mở rộng giao thông: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Quy trình thực hiện

Nộp hồ sơ
- Nộp bản sao kèm xuất trình bản chính để đối chiếu, hoặc nộp bản chính/hồ sơ công chứng.
- Trường hợp nộp trực tuyến, hồ sơ cần số hóa từ bản chính hoặc bản sao công chứng.
Kiểm tra hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả.
- Hồ sơ chưa đầy đủ sẽ được trả kèm phiếu yêu cầu bổ sung.
- Hồ sơ tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh.
Xử lý hồ sơ
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục nghiệp vụ để cập nhật thông tin biến động.
Hoàn tất thủ tục và cấp Giấy chứng nhận
- Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận cũ.
- Trong trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính, thực hiện sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế.

Những lỗi phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại

Thiếu một hoặc nhiều giấy tờ trong danh mục hồ sơ.
Thông tin không thống nhất giữa các tài liệu (họ tên, địa chỉ, diện tích thửa đất…).
Khai báo chưa đầy đủ thông tin trong Mẫu số 18, Phụ lục II.
Nộp hồ sơ sai cơ quan có thẩm quyền.

Người sử dụng đất nên kiểm tra kỹ lưỡng trước khi nộp để tránh phải bổ sung hoặc nộp lại.

Dịch vụ tư vấn biến động đất đai trọn gói

Long Phan PMT cung cấp dịch vụ hỗ trợ thủ tục đăng ký biến động đất đai theo Luật Đất đai 2024, bao gồm:

Xác định trường hợp cần đăng ký biến động.
Kiểm tra và hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.
Soạn thảo đơn đăng ký biến động.
Hỗ trợ xử lý khi hồ sơ bị từ chối.
Đại diện nộp hồ sơ và theo dõi kết quả.
Giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục.

Dịch vụ đảm bảo quá trình đăng ký biến động đất đai được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả và đúng pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

Thời gian hoàn tất thủ tục: 03–08 ngày làm việc, tùy từng trường hợp; có thể lâu hơn nếu cần xác minh thêm.
Có thể đăng ký trực tuyến không? Hiện thủ tục hoàn chỉnh chủ yếu yêu cầu nộp hồ sơ vật lý.
Nếu có tranh chấp giữa các đồng sở hữu: Văn phòng đăng ký đất đai có thể tạm dừng xử lý hồ sơ cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Mất hoặc hư Giấy chứng nhận: Phải cấp lại hoặc cấp đổi trước khi đăng ký biến động.
Vai trò của UBND cấp xã: Tiếp nhận một số hồ sơ, xác minh thông tin, hỗ trợ hòa giải tranh chấp.

Luật sư tư vấn thủ tục đăng ký biến động

Đăng ký biến động đất đai bao gồm nhiều bước từ chuẩn bị hồ sơ đến nộp đơn và nhận Giấy chứng nhận. Thực hiện đúng thủ tục giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thuận tiện cho giao dịch đất đai. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai một cách thuận lợi. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Thủ tục đăng ký biến động đất đai [CẬP NHẬT 2025]

>>> Xem thêm: