MUA NHÀ BẰNG VI BẰNG: PHÁP LÝ, RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP XỬ LÝ TRANH CHẤP HIỆN NAY
- luatlongphan
- Sep 27
- 5 min read
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc mua nhà bằng vi bằng đang trở thành một hình thức giao dịch phổ biến nhưng cũng gây ra nhiều tranh cãi và rủi ro pháp lý đáng lưu ý. Thay vì lập hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, nhiều người chọn cách sử dụng vi bằng do Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận hành vi giao nhận tiền hoặc thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, đây chỉ là một văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi mà không có chức năng xác lập quyền sở hữu hoặc thay thế hợp đồng công chứng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết về giá trị pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng, những rủi ro đi kèm cũng như cách thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ hình thức này.
Giá trị pháp lý và rủi ro khi thực hiện giao dịch mua nhà bằng vi bằng
Vi bằng theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP là một loại văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của các bên liên quan. Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 36 cùng nghị định, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực trong các giao dịch có yêu cầu bắt buộc về hình thức. Do đó, khi mua nhà bằng vi bằng, văn bản này chỉ đóng vai trò ghi nhận việc giao nhận tiền hoặc các sự kiện liên quan, không tạo ra hiệu lực pháp lý về chuyển quyền sở hữu nhà đất. Vi bằng chỉ có thể được sử dụng như một chứng cứ trong trường hợp xảy ra tranh chấp, chứ không phải là căn cứ để thừa nhận hợp đồng mua bán nhà đất hợp pháp.
Việc dùng vi bằng thay cho hợp đồng công chứng là hành vi vi phạm pháp luật. Cụ thể, khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nghiêm cấm Thừa phát lại lập vi bằng trong các trường hợp liên quan đến hợp đồng và giao dịch thuộc thẩm quyền công chứng. Vì thế, giao dịch mua bán nhà đất không công chứng, chứng thực mà chỉ dựa vào vi bằng sẽ không được pháp luật bảo vệ và có thể bị xử phạt theo Nghị định số 82/2020/NĐ-CP. Thực tế, nhiều cơ quan chức năng như Sở Tư pháp TP.HCM đã phát đi cảnh báo về hình thức mua nhà bằng vi bằng tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp cao, gây tổn thất cho người mua.
Hướng dẫn xử lý tranh chấp khi mua nhà bằng vi bằng
Do vi bằng không có giá trị chuyển quyền sở hữu, giao dịch mua nhà bằng vi bằng rất dễ phát sinh tranh chấp khi một bên không thực hiện đúng cam kết. Trong trường hợp này, người mua hoặc bán có thể chọn lựa hai phương án giải quyết chính:
Thương lượng, hòa giải: Đây là cách thức ưu tiên nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời giữ gìn quan hệ giữa các bên. Việc thương lượng có thể diễn ra trực tiếp giữa các bên, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản, hoặc nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba uy tín làm trung gian. Tuy nhiên, kết quả của thương lượng, hòa giải không có tính pháp lý bắt buộc trừ khi được Tòa án công nhận.
Khởi kiện tại Tòa án: Nếu không thể hòa giải thành, một trong các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Thời hiệu khởi kiện thường là 2 năm kể từ ngày phát sinh giao dịch, theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm thì không bị giới hạn thời gian. Hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện, bản sao vi bằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng cứ chứng minh giao nhận tiền và giấy tờ cá nhân. Thủ tục tại Tòa án trải qua các bước nộp đơn, thụ lý, xét xử sơ thẩm và có thể kháng cáo phúc thẩm.
Cơ sở pháp lý và quá trình Tòa án xem xét tranh chấp mua nhà bằng vi bằng
Tòa án sẽ dựa trên nhiều yếu tố để quyết định công nhận hay không giao dịch mua nhà bằng vi bằng. Đầu tiên, về hình thức, việc giao dịch không được công chứng, chứng thực là vi phạm điều kiện bắt buộc theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, dễ dẫn đến tuyên bố giao dịch vô hiệu. Tuy nhiên, nếu một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ theo giao dịch thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực giao dịch theo yêu cầu của bên đó.
Ngoài ra, Tòa án còn xem xét các điều kiện như: chủ thể giao dịch có đủ tư cách pháp lý, đối tượng giao dịch có đủ điều kiện tham gia, và mục đích giao dịch có vi phạm pháp luật hay không. Trong thực tế, đa phần các vụ mua nhà bằng vi bằng đều gặp trở ngại do bất động sản chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, dẫn đến việc Tòa án thường không công nhận giao dịch và yêu cầu các bên hoàn trả lại tài sản cũng như bồi thường nếu có.
Ngoài ra, để làm rõ sự thật khách quan, Tòa án có thể tiến hành đo đạc, định giá tài sản hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo vệ quyền lợi các bên trong quá trình xét xử.
Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp mua nhà bằng vi bằng
Việc lập vi bằng ghi nhận hiện trạng căn nhà có thể thực hiện được, nhưng vi bằng này không chứng minh quyền sở hữu mà chỉ được dùng làm chứng cứ hỗ trợ tại Tòa án. Tòa án sẽ xem xét vi bằng như một chứng cứ hợp pháp nếu đảm bảo tính trung thực, hợp pháp theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thời gian chuẩn bị xét xử tranh chấp mua nhà bằng vi bằng thường không quá 6 tháng, với hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm.
Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, Long Phan PMT cam kết hỗ trợ khách hàng trong mọi giai đoạn từ nghiên cứu hồ sơ, đàm phán, hòa giải đến đại diện tại Tòa án, bảo vệ quyền lợi pháp lý tối đa cho khách hàng trong các vụ tranh chấp liên quan đến giao dịch nhà đất bằng vi bằng.
Tóm lại, việc mua nhà bằng vi bằng không đảm bảo tính pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn. Vi bằng chỉ là chứng cứ về sự kiện giao nhận tiền, không xác lập quyền sở hữu nhà đất và có thể dẫn đến việc giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu. Để hạn chế thiệt hại và bảo vệ quyền lợi, khách hàng nên tìm kiếm sự tư vấn pháp lý chuyên sâu, nhanh chóng từ các luật sư uy tín. Long Phan PMT luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn và hỗ trợ miễn phí qua hotline 1900636387, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và thuận lợi.
>>> Xem thêm:
Comments