KHỞI KIỆN HỦY HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT ĐÃ LẬP VI BẰNG
- luatlongphan
- Jun 17
- 7 min read
Trong lĩnh vực tranh chấp dân sự, đặc biệt là các vụ việc liên quan đến đất đai, hợp đồng mua bán đất luôn đóng vai trò then chốt trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, hợp đồng mua bán đất được lập dưới hình thức vi bằng – tức là chỉ được chứng nhận bằng một biên bản do người lập vi bằng ghi nhận giao dịch, mà không qua công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh về tính pháp lý của hợp đồng. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin chi tiết và hướng dẫn chi tiết về thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng, nhằm hỗ trợ người dân và doanh nghiệp hiểu rõ quy trình, quyền lợi và nghĩa vụ khi tiến hành khởi kiện.
Thời hiệu khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng
Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp hợp đồng nói chung là 03 năm. Cụ thể, thời hạn này được tính từ ngày người có quyền khởi kiện biết hoặc phải biết quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm. Áp dụng vào trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán đất lập vi bằng, thời hiệu khởi kiện cũng là 03 năm kể từ ngày phát hiện quyền lợi bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, trong quá trình xác định thời hiệu khởi kiện, người khởi kiện cần lưu ý các quy định khác tại Điều 156 và Điều 257 Bộ luật Dân sự 2015 về những trường hợp thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện hoặc về việc tính lại thời hiệu khởi kiện khi có sự kiện pháp lý mới phát sinh. Việc nắm rõ các quy định này giúp đảm bảo yêu cầu khởi kiện không bị Tòa án từ chối vì lỗi về thời hạn.
Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng
Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết
Việc xác định đúng Tòa án có thẩm quyền là bước quan trọng giúp bảo đảm quyền lợi của người khởi kiện được xem xét một cách chính xác, kịp thời. Theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất được xếp vào nhóm tranh chấp về giao dịch dân sự.
Căn cứ theo Điều 39, khoản 1, điểm a Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền sơ thẩm để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng là Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc nếu bị đơn là cá nhân; hoặc Tòa án nơi bị đơn có trụ sở nếu bị đơn là tổ chức, doanh nghiệp.
Ngoài ra, nếu không xác định được nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở của bị đơn, người khởi kiện có thể lựa chọn các Tòa án theo quy định tại Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm:
Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản;
Tòa án nơi người khởi kiện cư trú hoặc làm việc trong trường hợp bị đơn không có nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở tại Việt Nam;
Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện khi tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng.
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Bộ hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị kỹ càng, đảm bảo đúng và đủ theo quy định tại khoản 4 và 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm:
Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS (ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao);
Giấy tờ pháp lý chứng minh nhân thân của người khởi kiện (CMND/CCCD, hộ chiếu);
Hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng cần hủy bỏ;
Các biên bản, chứng từ, giấy tờ liên quan đến giao dịch, chứng cứ chứng minh quyền lợi bị xâm phạm.
Trong trường hợp không thể nộp đầy đủ hồ sơ ban đầu vì lý do khách quan, người khởi kiện vẫn phải nộp các tài liệu hiện có nhằm chứng minh quyền lợi bị xâm phạm và cam kết sẽ bổ sung tài liệu chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Tiến trình xử lý hồ sơ và thời hạn giải quyết vụ kiện
Sau khi nhận được đơn khởi kiện hợp lệ, Tòa án sẽ có 08 ngày làm việc để tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Trong vòng 07 ngày kể từ khi nhận giấy báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền và nộp biên lai cho Tòa án để vụ án được thụ lý chính thức.
Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục hòa giải và chuẩn bị xét xử trong vòng 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án phức tạp, thời gian này có thể được kéo dài tối đa không quá 06 tháng. Giai đoạn chuẩn bị xét xử thường kéo dài do yêu cầu thu thập chứng cứ, giám định và xác minh tình trạng pháp lý thửa đất.
Sau đó, Tòa án sẽ mở phiên tòa trong vòng 01 tháng kể từ ngày ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Như vậy, tổng thời gian giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất qua vi bằng tại cấp sơ thẩm thường kéo dài từ 05 đến 07 tháng hoặc lâu hơn nếu vụ án có tính chất phức tạp.
Các căn cứ pháp lý để hủy bỏ hợp đồng mua bán đất lập vi bằng
Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dân sự có thể bị hủy bỏ khi xảy ra một trong các trường hợp sau:
Vi phạm các điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng của một bên;
Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán đất, cần lưu ý rằng theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng lập vi bằng thường không đáp ứng điều kiện này, dẫn đến việc hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do không đúng hình thức.
Lưu ý quan trọng về việc khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất qua vi bằng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán đất không được công chứng hoặc chứng thực mà chỉ lập vi bằng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức. Điều này có nghĩa là hợp đồng mua bán đất qua vi bằng thường bị coi là không có giá trị pháp lý ngay từ đầu.
Do đó, trong các vụ kiện liên quan, nguyên đơn thường yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thay vì hủy bỏ hợp đồng, bởi việc hủy bỏ hợp đồng chỉ áp dụng khi hợp đồng đã có hiệu lực nhưng phát sinh lý do chấm dứt hiệu lực. Ngoài ra, hợp đồng lập vi bằng cũng có thể bị tuyên vô hiệu dựa trên các căn cứ khác như: giao dịch giả tạo, nhầm lẫn, lừa dối, cưỡng ép hoặc vi phạm điều cấm luật hoặc đạo đức xã hội.
Vấn đề hoàn trả khoản tiền chênh lệch khi giá đất tăng
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận để khôi phục lại tình trạng ban đầu. Tuy nhiên, trong trường hợp giá trị đất tăng lên so với số tiền đã thanh toán ban đầu, Tòa án có thể buộc bên chuyển nhượng phải trả thêm khoản tiền chênh lệch này cho bên nhận chuyển nhượng.
Căn cứ theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, tùy từng trường hợp cụ thể mà Tòa án sẽ quyết định việc bồi thường khoản chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Vai trò của Luật sư trong thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất qua vi bằng
Đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai, nhất là những vụ việc phức tạp hoặc có giá trị lớn, sự hỗ trợ từ luật sư chuyên môn là vô cùng cần thiết. Luật sư có thể giúp:
Tư vấn pháp lý và xây dựng phương án giải quyết tối ưu;
Thu thập, phân tích và đánh giá các chứng cứ liên quan;
Soạn thảo và nộp đơn khởi kiện đúng quy định;
Đại diện khách hàng tham gia các phiên làm việc, hòa giải, xét xử;
Soạn thảo đơn kháng cáo nếu cần thiết;
Hỗ trợ các thủ tục thi hành án sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực.
Khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất lập vi bằng là một thủ tục pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Tuy nhiên, do hợp đồng mua bán đất qua vi bằng thường không đáp ứng về mặt hình thức theo quy định pháp luật, nên yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu thường phù hợp hơn yêu cầu hủy hợp đồng. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, tận tâm, nhanh chóng và hiệu quả, hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai một cách thuận lợi, minh bạch và đúng quy định của pháp luật. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí, hỗ trợ kịp thời và chính xác nhất.
>>> Xem thêm:
Comments