HƯỚNG DẪN THỦ TỤC VÀ QUYỀN LỢI NGƯỜI THỪA KẾ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC
- luatlongphan
- Nov 20
- 6 min read
Khi người thuê đất của Nhà nước qua đời, vấn đề pháp lý đặt ra là làm thế nào để người thừa kế có thể xác lập quyền hợp pháp đối với quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất thuê. Tình huống này thường xuất hiện trong thực tiễn khi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cần được chuyển giao đúng pháp luật. Quyền thừa kế và nghĩa vụ của người thừa kế phụ thuộc vào phương thức thuê đất, gồm thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc thuê trả tiền hàng năm, với mỗi hình thức có các quy định và thủ tục pháp lý khác nhau. Long Phan PMT xin phân tích chi tiết từng trường hợp và hướng dẫn thực hiện các bước cần thiết để người thừa kế bảo vệ quyền lợi của mình.
Xác định quyền thừa kế di sản là đất thuê của Nhà nước khi người thuê đất qua đời
Đất thuê của Nhà nước được phân loại theo hai hình thức thanh toán: trả tiền thuê một lần và trả tiền thuê hàng năm. Quyền thừa kế và nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hai hình thức này cũng khác nhau.
Đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê: Trong trường hợp người thuê đất đã thanh toán toàn bộ tiền thuê trước cho toàn bộ thời gian thuê, di sản thừa kế bao gồm quyền sử dụng đất còn lại trong thời hạn thuê và toàn bộ tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm. Người thừa kế được quyền tiếp tục sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan nhà nước, đồng thời quyền này sẽ được phân chia theo di chúc hoặc theo quy định pháp luật về thừa kế. Giá trị di sản xác định theo thời điểm mở thừa kế, tức thời điểm người thuê đất qua đời. Người thừa kế cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh quyền thuê đất và nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành để khai nhận di sản.
Cơ sở pháp lý: điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024.
Đất thuê trả tiền hàng năm: Đối với đất thuê theo hình thức trả tiền hàng năm, di sản thừa kế chỉ bao gồm tài sản gắn liền với đất và quyền tiếp tục thuê đất nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Người thừa kế không tự động có quyền thuê tiếp mà phải nộp hồ sơ xin phép Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Quyết định cho thuê tiếp tục căn cứ vào mục đích sử dụng, năng lực tài chính của người thừa kế và quy hoạch sử dụng đất địa phương. Trường hợp không được chấp thuận, người thừa kế có thể thương lượng về việc di dời tài sản hoặc các phương án xử lý khác. Việc định giá tài sản gắn liền với đất do tổ chức định giá có thẩm quyền thực hiện để làm cơ sở pháp lý cho các bước tiếp theo.
Cơ sở pháp lý: điểm c khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024.
Thủ tục khai nhận di sản thừa kế quyền sử dụng đất
Khai nhận di sản thừa kế là bước bắt buộc để xác lập quyền hợp pháp của người thừa kế đối với tài sản của người đã chết, đặc biệt là quyền liên quan đến đất thuê Nhà nước. Kể từ ngày 01/7/2025, thủ tục này thực hiện theo Điều 59 Luật Công chứng năm 2024, được gọi chung là công chứng văn bản phân chia di sản.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng công chứng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp của thủ tục và bảo đảm việc phân chia di sản tuân thủ pháp luật.
Hồ sơ khai nhận di sản bao gồm: Giấy chứng tử hoặc văn bản pháp lý chứng minh người để lại di sản đã chết; di chúc hợp lệ hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế theo pháp luật; giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền; hợp đồng thuê đất; các giấy tờ khác theo yêu cầu công chứng viên.
Việc niêm yết hồ sơ công chứng phân chia di sản được thực hiện tại Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP:
Thời gian niêm yết: 15 ngày.
Cơ quan niêm yết: UBND cấp xã nơi người để lại di sản cư trú cuối cùng hoặc nơi có bất động sản.
Nội dung niêm yết: thông tin người để lại di sản, người thừa kế, quan hệ thừa kế, danh mục di sản, các khiếu nại/tố cáo nếu có.
Sau thời gian niêm yết, nếu không có tranh chấp, các đồng thừa kế ký văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận chia di sản hợp pháp, là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất hoặc xin phép tiếp tục thuê đất.
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất do nhận thừa kế
Đất thuê trả tiền một lần: người thừa kế chỉ cần cập nhật thông tin biến động tại trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm văn bản khai nhận di sản công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, giấy tờ tùy thân và các tài liệu theo yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai. Thời gian xử lý khoảng 15–20 ngày làm việc.
Đất thuê trả tiền hàng năm: người thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để UBND cấp có thẩm quyền xem xét việc tiếp tục thuê đất. Nếu được chấp thuận, cơ quan thuế xác định lại giá thuê đất (nếu cần), hợp đồng thuê mới sẽ được ký và Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Nếu không được phép thuê tiếp, người thừa kế có quyền khiếu nại hoặc thương lượng xử lý tài sản trên đất.
Các vấn đề pháp lý thường gặp
Thuế thu nhập cá nhân: miễn thuế nếu thừa kế giữa các mối quan hệ gần như vợ-chồng, cha-mẹ-con, ông-bà-cháu, anh-chị-em ruột theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007.
Lệ phí khác: lệ phí trước bạ khi đăng ký biến động quyền sử dụng đất (một số trường hợp được miễn theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP); phí công chứng; lệ phí địa chính.
Tranh chấp thừa kế: nếu có tranh chấp, công chứng viên từ chối công chứng, các bên hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Nghĩa vụ tài chính còn lại: người thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của người thuê đất trước khi chết theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015.
Quyền từ chối thừa kế: được phép từ chối nhận di sản, trừ khi nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người khác; phải lập văn bản thông báo theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp chưa thành niên hoặc mất năng lực: người đại diện hợp pháp thực hiện khai nhận di sản, bảo đảm lợi ích tốt nhất cho người thừa kế.
Dịch vụ hỗ trợ pháp lý từ Luật sư
Người thừa kế có thể ủy quyền cho luật sư để đảm bảo thủ tục nhanh gọn, hồ sơ hợp lệ, bao gồm:
Rà soát hồ sơ thuê đất và tài sản gắn liền;
Tư vấn xác lập quyền thừa kế hợp pháp;
Soạn thảo và nộp hồ sơ công chứng;
Thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất;
Tư vấn nghĩa vụ tài chính và thuế;
Xử lý các vướng mắc và tranh chấp;
Đề xuất giải pháp tiếp tục thuê đất nếu có thể.
Khi người thuê đất Nhà nước qua đời, việc xác lập quyền thừa kế và thực hiện nghĩa vụ liên quan phải tuân thủ đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp. Việc thực hiện thủ tục khai nhận di sản, đăng ký biến động quyền sử dụng đất và xử lý tài sản gắn liền với đất cần được chuẩn bị kỹ lưỡng. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comments