HƯỚNG DẪN CHI TIẾT THỦ TỤC KIỆN ĐÒI LẠI TIỀN ĐẶT CỌC MUA ĐẤT
- luatlongphan
- Nov 14, 2025
- 6 min read
Trong quá trình giao dịch bất động sản, việc đặt cọc tiền khi mua bán đất là một hình thức bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, không phải lúc nào giao dịch cũng diễn ra suôn sẻ, và các bên có thể gặp rủi ro khi bên nhận cọc không thực hiện đúng cam kết. Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc, việc nắm vững thủ tục pháp lý để kiện đòi lại tiền đặt cọc là rất cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên đặt cọc. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn toàn diện về thẩm quyền Tòa án, hồ sơ khởi kiện, quy trình giải quyết và căn cứ pháp lý áp dụng trong năm 2025.
Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc mua bán đất được coi là tranh chấp dân sự. Việc xác định Tòa án có thẩm quyền dựa trên Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2022. Từ ngày 01/7/2025, cơ cấu tổ chức Tòa án có sự thay đổi khi Tòa án nhân dân cấp huyện không còn tồn tại, thay vào đó là Tòa án nhân dân khu vực. Do vậy, mọi tranh chấp dân sự về tiền đặt cọc sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực.
Việc xác định Tòa án cụ thể căn cứ vào các yếu tố sau:
Địa điểm có bất động sản tranh chấp;
Nơi cư trú hoặc trụ sở của các bên liên quan;
Giá trị và mức độ phức tạp của vụ việc.
Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giúp rút ngắn thời gian xử lý, tránh việc hồ sơ bị trả lại do nộp sai nơi.
Hồ sơ khởi kiện và các thành phần cần thiết
Để tiến hành kiện đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất, bên khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật, bao gồm:
Đơn khởi kiện: Theo Mẫu số 23-DS, ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP, đảm bảo đầy đủ các nội dung theo khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015;
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất: Giấy tờ chứng minh mối quan hệ hợp đồng giữa các bên;
Biên lai hoặc chứng từ thanh toán cọc: Chứng minh tiền cọc đã được chuyển cho bên nhận cọc;
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của bên đặt cọc;
Các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan đến tranh chấp.
Lưu ý, tất cả tài liệu nộp kèm phải là bản sao y, nếu không sao y được thì nộp bản photo kèm giải trình trong đơn khởi kiện.
Thủ tục nộp đơn và thụ lý tranh chấp
Quy trình khởi kiện được thực hiện theo các bước sau:
Nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện gửi đơn kèm chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, bằng một trong các hình thức: trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có), theo Điều 190 BLTTDS 2015.
Thụ lý vụ án: Theo Điều 191 BLTTDS 2015, Tòa án sẽ:
Thông báo đã nhận đơn khởi kiện cho người khởi kiện;
Chánh án phân công Thẩm phán xem xét hồ sơ;
Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14;
Thẩm phán ra quyết định thụ lý vụ án.
Thời hạn giải quyết tranh chấp
Thời hạn giải quyết tùy thuộc vào tính chất phức tạp của vụ việc, theo khoản 1 Điều 203 và khoản 1 Điều 286 BLTTDS 2015:
Sơ thẩm: 04 tháng kể từ ngày thụ lý; nếu phức tạp, Chánh án có thể gia hạn tối đa 02 tháng;
Phúc thẩm: 02 tháng kể từ ngày thụ lý; nếu phức tạp, Chánh án có thể gia hạn tối đa 01 tháng.
Căn cứ pháp lý Tòa án xét xử
Để Tòa án giải quyết đòi lại tiền đặt cọc, các căn cứ chính bao gồm:
Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực khi:
Các bên có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp;
Ý chí tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối;
Mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật, điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội.
Hiệu lực phát sinh theo Điều 401 BLDS 2015 và Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP: công chứng/chứng thực hoặc ký kết thỏa thuận.
Lỗi của bên nhận đặt cọc (bên bán): Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, nếu bên bán là nguyên nhân dẫn đến việc hợp đồng không thực hiện, họ phải:
Trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc;
Chịu phạt cọc bằng giá trị tương đương (trừ thỏa thuận khác);
Bồi thường thiệt hại thực tế theo Điều 360 BLDS 2015 nếu bên mua chứng minh được.
Trường hợp bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan: Theo khoản 1 Điều 156 và khoản 2 Điều 351 BLDS 2015, bên vi phạm sẽ không chịu trách nhiệm nếu chứng minh được sự kiện xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục, ví dụ thiên tai, dịch bệnh, thay đổi chính sách pháp luật.
Câu hỏi thường gặp
Có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc không? Không bắt buộc, nhưng nên công chứng/chứng thực để tăng giá trị pháp lý.
Bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng xử lý ra sao? Bên đặt cọc vi phạm sẽ mất toàn bộ tiền cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015.
Thời hiệu khởi kiện: 03 năm, theo Điều 429 BLDS 2015.
Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước: Tiền đặt cọc mang tính bảo đảm và phạt, tiền trả trước chỉ là thanh toán một phần.
Hợp đồng không thỏa thuận phạt cọc: Áp dụng quy định mặc nhiên: bên đặt cọc vi phạm mất cọc, bên nhận cọc vi phạm phải trả lại và phạt cọc.
Đất đang thế chấp mà bên bán nhận cọc: Bên mua có quyền đòi lại tiền và yêu cầu bồi thường thiệt hại; hành vi này có thể làm hợp đồng vô hiệu theo Điều 127 BLDS 2015.
Giải quyết tranh chấp không ra Tòa: Có thể thông qua thương lượng, hòa giải.
Bên nhận cọc qua đời: Nghĩa vụ trả lại do người thừa kế thực hiện, nếu không đồng ý, có thể khởi kiện ra Tòa theo Điều 615 BLDS 2015.
Dịch vụ luật sư bảo vệ quyền lợi trong tranh chấp tiền đặt cọc
Luật sư chuyên môn sẽ hỗ trợ khách hàng:
Đánh giá tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc;
Tư vấn về quy định đặt cọc mua bán đất;
Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
Soạn thảo đơn khởi kiện và các văn bản liên quan;
Đại diện khách hàng tham gia tố tụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
Việc kiện đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất cần được thực hiện dựa trên chứng cứ đầy đủ, tuân thủ thủ tục tố tụng dân sự nhằm đảm bảo khả năng được Tòa án chấp nhận và thi hành án hiệu quả. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comments