ĐIỀU KIỆN ĐỂ DOANH NGHIỆP NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
- luatlongphan
- 2 days ago
- 10 min read
Việc doanh nghiệp được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là một giao dịch mua bán mà còn phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật nghiêm ngặt. Những quy định này nhằm đảm bảo rằng đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời góp phần bảo vệ và phát triển bền vững nền nông nghiệp của quốc gia. Vì vậy, để có thể thực hiện chuyển nhượng đất nông nghiệp một cách hợp pháp, các doanh nghiệp phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, đặc biệt liên quan đến phương án sử dụng đất và các tiêu chí quản lý đất đai theo quy định của pháp luật. Việc hiểu rõ và tuân thủ các điều kiện này sẽ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục và tránh các rủi ro pháp lý không mong muốn. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện, chi tiết về các điều kiện mà doanh nghiệp cần lưu ý khi muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Điều kiện để doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật
Căn cứ theo Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024, có một số điều kiện bắt buộc mà doanh nghiệp phải đáp ứng mới được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể như sau:
Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thường là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện nơi có đất. Phương án này là kế hoạch chi tiết về cách thức sử dụng đất sao cho phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất.
Doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực tài chính đủ để triển khai phương án sử dụng đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng doanh nghiệp có khả năng đầu tư, khai thác và quản lý đất theo đúng cam kết trong phương án đã đề ra.
Việc chuyển nhượng đất phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước phê duyệt và công bố. Đây là điều kiện quan trọng để tránh việc chuyển nhượng đất gây ảnh hưởng đến việc quản lý và phát triển đất đai của địa phương.
Doanh nghiệp không được vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến đất đai hoặc nếu có vi phạm thì phải hoàn thành việc chấp hành các quyết định xử phạt hành chính, khắc phục hậu quả trước khi thực hiện nhận chuyển nhượng.
Trong số các điều kiện trên, việc lập và được chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp là yêu cầu bắt buộc và quan trọng nhất. Nếu doanh nghiệp không có phương án sử dụng đất được phê duyệt, thì việc nhận chuyển nhượng sẽ không được phép thực hiện.
Hướng dẫn chi tiết xây dựng phương án sử dụng đất để doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Phương án sử dụng đất là một tài liệu chiến lược, giúp doanh nghiệp chứng minh được mục đích sử dụng và kế hoạch khai thác đất nông nghiệp một cách hiệu quả, phù hợp với quy hoạch. Theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, phương án này cần bao gồm những nội dung quan trọng sau:
Thông tin cụ thể về vị trí địa lý khu đất dự kiến nhận chuyển nhượng: Bao gồm tọa độ, diện tích, ranh giới chính xác, cũng như đặc điểm địa hình, địa chất của khu đất.
Diện tích đất chính xác theo đơn vị mét vuông mà doanh nghiệp dự kiến nhận chuyển nhượng, đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất rõ ràng, chi tiết và phù hợp với quy định về đất nông nghiệp. Ví dụ như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, hoặc làm các công trình phục vụ phát triển nông nghiệp.
Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp chi tiết, mô tả cụ thể các hoạt động sẽ triển khai trên đất, quy trình sản xuất, công nghệ áp dụng, và dự kiến sản lượng.
Vốn đầu tư dự kiến cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, bao gồm nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động, cách thức phân bổ vốn trong từng giai đoạn của kế hoạch.
Thời hạn sử dụng đất dự kiến, căn cứ theo quy định pháp luật về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm xây dựng phương án.
Tiến độ sử dụng đất cụ thể theo từng giai đoạn, nêu rõ các bước triển khai dự án, từ khảo sát, đầu tư hạ tầng, trồng trọt, đến thu hoạch và kinh doanh.
Ngoài ra, phương án sử dụng đất còn cần đảm bảo:
Tính khả thi và hiệu quả trong sử dụng đất, không lãng phí tài nguyên đất nông nghiệp;
Sự phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất của địa phương;
Không gây tác động tiêu cực đến môi trường tự nhiên và xã hội trong khu vực.
Để xây dựng một phương án sử dụng đất chất lượng, doanh nghiệp nên tiến hành khảo sát kỹ càng thực tế khu đất, đánh giá tiềm năng, cũng như tính toán kỹ lưỡng các nguồn lực cần thiết nhằm đảm bảo kế hoạch phát triển phù hợp và bền vững.
Trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phải xin chấp thuận chủ trương
Trong những trường hợp doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội, bên cạnh việc đáp ứng các điều kiện thông thường, còn phải thực hiện thêm thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Thủ tục này được quy định tại thủ tục hành chính thứ 10, Mục B, Phần II, Phụ lục kèm theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT ban hành ngày 01/08/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, áp dụng trong các trường hợp:
Dự án phát triển kinh tế – xã hội có thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà không thuộc diện thu hồi đất;
Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc diện thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó nhà đầu tư chọn hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý rằng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà chỉ được thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Do đó, trường hợp muốn xây dựng nhà ở thương mại, doanh nghiệp bắt buộc phải nhận chuyển nhượng đất thuộc loại “đất ở” chứ không phải đất nông nghiệp.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải đảm bảo dự án đầu tư của mình đáp ứng các tiêu chí quan trọng như:
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt và công bố công khai;
Đảm bảo tính hiệu quả kinh tế, khả năng phát triển bền vững và lợi ích lâu dài cho cộng đồng;
Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về bảo vệ môi trường và phát triển ngành nông nghiệp địa phương.
Trong trường hợp đặc biệt này, việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư là bắt buộc và phải thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Các nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải thực hiện khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không chỉ dừng lại ở việc đáp ứng các điều kiện về pháp lý mà còn phát sinh các nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp bắt buộc phải hoàn thành, gồm:
Lệ phí trước bạ đất đai: Đây là khoản phí doanh nghiệp phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, căn cứ theo Điều 1 Nghị định 41/2023/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28/6/2023.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Mức phí này thường dao động trong khoảng từ 1 triệu đến 3 triệu đồng, phụ thuộc vào giá trị giao dịch và quy định của từng văn phòng công chứng.
Phí đăng ký biến động đất đai: Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, doanh nghiệp còn phải nộp phí để đăng ký biến động thông tin đất đai tại cơ quan chức năng.
Ngoài các khoản phí trên, doanh nghiệp cũng nên dự trù các chi phí phát sinh khác trong quá trình thực hiện chuyển nhượng, bao gồm:
Chi phí thuê tư vấn pháp lý để đảm bảo các thủ tục chuyển nhượng đúng luật và đầy đủ;
Chi phí kiểm tra, thẩm định quy hoạch sử dụng đất;
Chi phí đo đạc, xác định ranh giới thửa đất rõ ràng;
Chi phí chuẩn bị và thu thập các tài liệu liên quan phục vụ cho việc chuyển nhượng.
Giải đáp các câu hỏi thường gặp về điều kiện để doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Ủy ban nhân dân căn cứ vào tiêu chí nào để phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp của doanh nghiệp?
Ngoài các nội dung bắt buộc theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân sẽ đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án, sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Đồng thời, cơ quan thẩm quyền cũng xem xét việc phương án có tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường hay không.
Doanh nghiệp sẽ chịu chế tài gì nếu không thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt?
Nếu doanh nghiệp không thực hiện đúng theo phương án sử dụng đất đã được phê duyệt, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, yêu cầu khắc phục hậu quả, hoặc trong trường hợp nghiêm trọng, có thể bị thu hồi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Doanh nghiệp có được quyền thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng không?
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang loại đất khác (ví dụ đất phi nông nghiệp) phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Doanh nghiệp cần lập hồ sơ xin phép chuyển đổi và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Thời gian thông thường để hoàn tất thủ tục xin chấp thuận phương án sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư là bao lâu?
Thời gian hoàn tất các thủ tục này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của hồ sơ, quy trình xử lý của từng địa phương, cũng như sự phối hợp của doanh nghiệp trong quá trình cung cấp tài liệu. Thông thường, pháp luật quy định các thời hạn tối đa cho mỗi bước, doanh nghiệp nên tham khảo cụ thể quy định hành chính từng địa phương để ước lượng thời gian.
Doanh nghiệp có được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp rồi chuyển đổi mục đích sang đất ở để làm dự án nhà ở thương mại không?
Theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT, dự án xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Do đó, doanh nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp rồi xin chuyển mục đích sang đất ở để làm nhà ở thương mại, vì điều này sẽ gặp nhiều khó khăn và phải tuân thủ chặt chẽ quy hoạch, thủ tục chuyển đổi mục đích.
Hậu quả pháp lý nếu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà không đáp ứng đủ các điều kiện là gì?
Trong trường hợp doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, giao dịch chuyển nhượng có thể bị coi là vô hiệu, đồng nghĩa với việc không được pháp luật thừa nhận. Doanh nghiệp còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bị buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và bồi thường thiệt hại nếu gây ra.
Dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp hỗ trợ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Quá trình nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thường phức tạp, đòi hỏi doanh nghiệp phải am hiểu kỹ các quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ thủ tục đầy đủ, chính xác. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp là rất cần thiết để đảm bảo mọi việc diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, và tránh rủi ro pháp lý.
Tại Luật Long Phan PMT, chúng tôi cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu dành cho doanh nghiệp trong lĩnh vực nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, bao gồm:
Rà soát pháp lý khu đất dự kiến chuyển nhượng, phát hiện các vấn đề tiềm ẩn như tranh chấp, quy hoạch không phù hợp, hoặc vướng mắc pháp lý khác;
Tư vấn xây dựng phương án sử dụng đất nông nghiệp đảm bảo đúng quy định của pháp luật và phù hợp với mục tiêu của doanh nghiệp;
Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, thủ tục xin chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giúp tiết kiệm thời gian và tránh sai sót;
Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp;
Đại diện doanh nghiệp thực hiện các thủ tục hành chính liên quan, giúp doanh nghiệp thuận tiện và giảm thiểu công sức.
Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, Luật Long Phan PMT cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng từ bước thẩm định pháp lý ban đầu đến khi hoàn tất các thủ tục đăng ký biến động đất đai, mang đến sự an tâm tuyệt đối trong quá trình nhận chuyển nhượng. Để được hỗ trợ chuyên sâu về pháp lý trong toàn bộ quá trình nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, Quý khách hàng có thể liên hệ ngay với Long Phan PMT qua hotline 1900636387. Với đội ngũ luật sư dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết mọi vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định của pháp luật.
>>> Xem thêm:
Comentarios