CÓ THỂ KIỆN ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ CHO NGƯỜI KHÁC MƯỢN ĐỂ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG HAY KHÔNG?

luatlongphan
May 30
10 min read

Vấn đề kiện đòi lại đất trong trường hợp chủ đất cho người khác mượn để thế chấp vay vốn tại ngân hàng hiện đang là một chủ đề nhận được sự quan tâm rất lớn từ nhiều người, đặc biệt là trong bối cảnh các tranh chấp đất đai ngày càng trở nên phổ biến và phức tạp. Vậy trong trường hợp này, liệu chủ đất có thể khởi kiện yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đã cho người khác mượn để thế chấp ngân hàng hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan cũng như hướng dẫn thủ tục khởi kiện và các giải pháp bảo vệ quyền lợi cho chủ đất.

Bản chất pháp lý của việc cho mượn quyền sử dụng đất nhằm mục đích thế chấp

Để làm rõ quyền lợi của chủ đất khi cho người khác mượn quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng, trước hết cần hiểu đúng về bản chất pháp lý của giao dịch này.

Pháp luật Việt Nam có quy định thế nào về việc mượn quyền sử dụng đất?

Hiện nay, các văn bản pháp luật chính điều chỉnh các giao dịch về đất đai gồm Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, cả hai văn bản này đều không quy định cụ thể về hình thức “cho mượn quyền sử dụng đất”. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định rõ các quyền của người sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng không đề cập đến việc cho mượn quyền sử dụng đất. Tương tự, Bộ luật Dân sự cũng không ghi nhận loại giao dịch này như một hình thức pháp lý hợp lệ.

Do vậy, về mặt pháp lý, giao dịch “cho mượn quyền sử dụng đất” không được luật pháp thừa nhận, đồng nghĩa với việc rất có thể giao dịch này sẽ bị xem là vô hiệu, hoặc bị coi là giao dịch giả tạo, nhằm mục đích che giấu các giao dịch khác (như thế chấp vay ngân hàng).

Vì sao giao dịch mượn quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng có thể bị tuyên vô hiệu?

Có ba lý do chính để giao dịch mượn quyền sử dụng đất có thể bị tuyên vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015:

Sai đối tượng giao dịch (Điều 117 BLDS 2015): Giao dịch không phù hợp với đối tượng được pháp luật cho phép giao dịch hợp pháp.
Vi phạm điều cấm của pháp luật (Điều 123 BLDS 2015): Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mượn để thế chấp có thể bị coi là vi phạm quy định pháp luật, bởi luật không cho phép hình thức này.
Giao dịch giả tạo (Điều 124 BLDS 2015): Việc cho mượn quyền sử dụng đất nhằm mục đích che giấu mục đích thực sự khác như thế chấp để vay tiền, có thể bị coi là giả tạo và bị tuyên vô hiệu.

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì và vai trò trong khoản vay ngân hàng

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là hình thức bảo đảm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dân sự mà bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp, mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Điều này khác với bảo lãnh, theo đó người thứ ba cam kết thực hiện nghĩa vụ thay bên có nghĩa vụ khi người đó không thực hiện (Điều 335 BLDS 2015). Trong trường hợp cho người khác mượn sổ đỏ để thế chấp vay tiền ngân hàng, chủ đất thực tế là người đứng tên trong hợp đồng thế chấp và cũng đồng thời là bên bảo lãnh nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay đó.

Như vậy, nếu chủ đất biết rõ việc cho mượn sổ đỏ là để thế chấp khoản vay ngân hàng thì người cho mượn phải chịu trách nhiệm pháp lý trước ngân hàng nếu người vay không trả nợ, có thể mất quyền sử dụng đất do ngân hàng xử lý tài sản (phát mãi, bán đấu giá). Ngược lại, nếu chủ đất không biết mục đích dùng quyền sử dụng đất để thế chấp, chủ đất có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên giao dịch thế chấp vô hiệu do bị lừa dối (Điều 127 BLDS 2015).

Ngoài ra, nếu giao dịch thế chấp đã đăng ký hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền, ngân hàng được coi là “người thứ ba ngay tình” theo Điều 133 BLDS 2015 và giao dịch có hiệu lực pháp lý, dù có thể giao dịch mượn đất để thế chấp bị cho là vô hiệu.

Khi nào chủ đất có quyền kiện đòi lại đất đã cho mượn để thế chấp tại ngân hàng? Căn cứ khởi kiện

Theo quy định và thực tế pháp luật, chủ đất có thể khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất trong trường hợp có căn cứ chứng minh như sau:

Có bằng chứng cho thấy mình bị lừa dối, không biết đất bị thế chấp: Người cho mượn quyền sử dụng đất không được thông báo hoặc bị che giấu việc đất đã được dùng để thế chấp vay tiền ngân hàng.
Giao dịch thế chấp không tuân thủ quy định pháp luật: Bao gồm việc giao dịch thế chấp không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định; không đăng ký giao dịch bảo đảm theo luật; giao dịch thế chấp vi phạm quy định pháp luật; người thế chấp không có quyền xác lập giao dịch.

Nếu đáp ứng các căn cứ trên, chủ đất có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án:

Tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu.
Hủy bỏ đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền.
Buộc bên thế chấp trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Buộc trao trả lại diện tích đất (nếu đã bàn giao thực tế).

Tuy nhiên, nếu giao dịch thế chấp đã được thực hiện đúng quy định pháp luật, việc khởi kiện tuyên bố vô hiệu sẽ không được chấp nhận. Trong trường hợp này, chủ đất có thể khởi kiện người mượn đất để yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Khi không thể lấy lại đất, kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người mượn đất thế chấp

Trong trường hợp chủ đất không thể lấy lại đất vì giao dịch thế chấp là hợp pháp hoặc tài sản đã bị ngân hàng xử lý, luật vẫn bảo vệ quyền lợi của chủ đất bằng cách cho phép khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Căn cứ Điều 584 và 585 Bộ luật Dân sự 2015, người gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại. Chủ đất có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường nếu:

Người mượn đất có hành vi trái pháp luật như lừa dối, lợi dụng lòng tin để sử dụng đất thế chấp vay tiền.
Có thiệt hại thực tế phát sinh, ví dụ mất quyền sử dụng đất.
Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và thiệt hại xảy ra.

Các thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường bao gồm:

Giá trị quyền sử dụng đất bị mất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.
Chi phí cải tạo, xây dựng công trình trên đất (nếu có).
Thiệt hại tinh thần (nếu có).
Chi phí hợp lý để ngăn ngừa, hạn chế thiệt hại.

Nếu hành vi của người mượn đất có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, chủ đất có quyền tố giác đến cơ quan công an để xử lý hình sự.

Những rủi ro pháp lý khi cho mượn đất để vay ngân hàng

Việc cho người khác mượn quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý rất nghiêm trọng mà chủ đất cần đặc biệt lưu ý:

Rủi ro mất quyền sử dụng đất: Nếu người vay không trả nợ, ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp, dẫn đến mất đất vĩnh viễn cho chủ đất.
Rủi ro nghĩa vụ trả nợ: Chủ đất có thể trở thành bên bảo đảm cho khoản vay, buộc phải trả nợ thay nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ.
Rủi ro tranh chấp kéo dài: Việc kiện tụng tranh chấp đất đai có thể kéo dài nhiều năm, phát sinh chi phí tốn kém cho cả tiền án phí và phí luật sư.
Rủi ro không được bồi thường: Người mượn đất có thể không có khả năng tài chính để bồi thường thiệt hại, gây khó khăn cho chủ đất trong việc thu hồi thiệt hại.

Để tránh các rủi ro này, chủ đất cần:

Tuyệt đối không cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ủy quyền khi chưa rõ mục đích và bản chất giao dịch.
Tìm hiểu kỹ pháp luật hoặc tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất.
Kiểm tra kỹ càng các giấy tờ, hồ sơ liên quan.

Các câu hỏi thường gặp liên quan đến kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng

1. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu do bị lừa dối là bao lâu?

Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ ngày người cho mượn biết hoặc phải biết về hành vi lừa dối và việc đất bị đem đi thế chấp.

2. Ngân hàng có luôn được xem là “người thứ ba ngay tình” không?

Không phải mọi trường hợp. Ngân hàng được xem là người thứ ba ngay tình nếu tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, họ hành động trung thực, không biết hoặc không thể biết về sự gian dối của người thế chấp, đồng thời giao dịch được đăng ký theo quy định. Nếu ngân hàng bỏ qua dấu hiệu nghi ngờ, sự ngay tình có thể bị xem xét lại.

3. Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, chỉ một người cho mượn để thế chấp thì xử lý ra sao?

Việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu một người tự ý thế chấp đất chung mà không được đồng ý, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ đối với phần quyền của người không đồng ý.

4. Quy trình khởi kiện đòi lại đất tại Tòa án gồm những bước nào?

Quy trình gồm: nộp đơn khởi kiện và hồ sơ chứng cứ, Tòa án thụ lý, hòa giải, chuẩn bị xét xử, phiên tòa sơ thẩm, và có thể có phúc thẩm nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị.

5. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu?

Theo Điều 131 BLDS 2015, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu, hủy bỏ đăng ký giao dịch bảo đảm, và ngân hàng chỉ được đòi nợ trực tiếp người vay.

6. Nếu người mượn đất không có tài sản để bồi thường, chủ đất phải làm gì?

Chủ đất có thể yêu cầu cơ quan thi hành án xác minh điều kiện thi hành án. Nếu người mượn cố tình tẩu tán tài sản để tránh nghĩa vụ, có thể xử lý theo luật hình sự.

7. Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa gì?

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm giúp giao dịch có hiệu lực đối kháng với người thứ ba và bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trước các tranh chấp khác. Nếu không đăng ký, giao dịch có thể không có giá trị pháp lý với người thứ ba.

8. Chủ đất có thể thương lượng với ngân hàng để xử lý nợ hay tài sản thế chấp không?

Có thể và nên làm như vậy, đặc biệt khi chủ đất là bên bảo lãnh. Có thể thương lượng về cơ cấu nợ, chuyển nhượng khoản vay hoặc các phương án xử lý tài sản phù hợp nhằm giảm thiểu thiệt hại.

Dịch vụ hỗ trợ khởi kiện tranh chấp đòi đất cho mượn thế chấp ngân hàng

Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT là đơn vị chuyên tư vấn pháp luật đất đai, hỗ trợ giải quyết tranh chấp và tham gia tố tụng các vụ kiện liên quan đến việc đòi lại đất đã cho người khác mượn để thế chấp ngân hàng. Chúng tôi cung cấp các dịch vụ bao gồm:

Tư vấn pháp lý về các vấn đề mượn đất, giao dịch thế chấp.
Đánh giá và tư vấn về quyền lợi của bên thứ ba ngay tình trong tranh chấp.
Tư vấn phương án lấy lại đất khi đã được thế chấp tại ngân hàng.
Hướng dẫn thủ tục và hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất.
Soạn thảo các đơn từ, tài liệu pháp lý liên quan đến tranh chấp.
Cử luật sư đại diện tham gia tố tụng tại tòa án, bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Tóm lại, việc kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã cho người khác mượn để thế chấp vay ngân hàng là một vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật cũng như thủ tục tố tụng dân sự. Chủ đất cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ pháp lý, bằng chứng hiện có, cũng như cân nhắc kỹ về yếu tố thời gian và chi phí để đưa ra quyết định hợp lý nhằm tránh thiệt hại không đáng có. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai một cách thuận lợi, chính xác và đúng quy định. Quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.

Nguồn: Kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng được không?

>>> Xem thêm: