GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI MUA BÁN QUA GIẤY VIẾT TAY DÀNH CHO NHIỀU NGƯỜI
- luatlongphan
- May 28
- 9 min read
Trong thực tế hiện nay, vấn đề tranh chấp đất đai xảy ra rất phổ biến, đặc biệt là những vụ việc liên quan đến việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay cho nhiều người. Tình trạng một thửa đất được bán cho nhiều người thông qua các hợp đồng viết tay không chính thức đang tạo ra rất nhiều khó khăn, phức tạp trong việc xác định quyền sở hữu, giao dịch bất động sản và trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các bước và phương pháp giải quyết tranh chấp đất đai mua bán qua giấy viết tay cho nhiều người, từ các biện pháp hòa giải đến việc khởi kiện tại tòa án, cũng như cách xử lý khi phát hiện có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự trong giao dịch.
Hòa Giải Tranh Chấp Đất Đai Mua Bán Qua Giấy Viết Tay – Bước Đi Đầu Quan Trọng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, trước khi tranh chấp đất đai được chuyển lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo Điều 236, các bên liên quan bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xảy ra tranh chấp đất đai.
Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp về đất đai đều phải bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã. Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, chỉ những tranh chấp liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới cần phải hòa giải tại cấp xã. Đối với các tranh chấp về hợp đồng mua bán đất – trong đó có trường hợp mua bán bằng giấy viết tay – thì không bắt buộc phải thực hiện hòa giải trước khi khởi kiện.
Điều này có nghĩa, nếu tranh chấp chủ yếu là về quyền sử dụng đất thì hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc nhằm giảm tải cho tòa án và hỗ trợ các bên tự thương lượng, tìm ra giải pháp hợp tình hợp lý. Trong trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay dẫn đến tranh chấp, việc hòa giải tại UBND cấp xã không chỉ là thủ tục bắt buộc (nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất) mà còn giúp bên mua có điều kiện thu thập, xác minh các chứng cứ quan trọng như nguồn gốc đất, lịch sử giao dịch, các biên lai thanh toán hay xác nhận việc bàn giao đất.
Thẩm Quyền Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Mua Bán Bằng Giấy Viết Tay
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Hiện nay, pháp luật quy định ba nhóm trường hợp phổ biến như sau:
Tranh chấp liên quan đến thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Nếu thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ tương đương được pháp luật công nhận, thì việc tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Tòa án. Đây là căn cứ được nêu rõ tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.
Trong tình huống người bán đã chuyển nhượng đất cho nhiều người bằng giấy viết tay dù đã có GCNQSDĐ, Tòa án sẽ xem xét một cách thận trọng các yếu tố như: thời điểm các giao dịch được ký kết, việc thanh toán của các bên, việc bàn giao đất thực tế, cũng như thái độ thiện chí của từng người mua để đưa ra phán quyết công bằng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.
Tranh chấp liên quan đến thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận
Trường hợp thửa đất không có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ pháp lý theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, các bên có thể lựa chọn một trong hai phương án giải quyết tranh chấp theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đó là:
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền,
Hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Khi đất chưa có giấy chứng nhận, việc xác định quyền sử dụng đất hợp pháp dựa trên nhiều căn cứ như nguồn gốc đất, thời gian sử dụng liên tục, ổn định, tình trạng thực tế thửa đất, các bằng chứng về quản lý sử dụng đất lâu dài. Hợp đồng mua bán viết tay lúc này đóng vai trò là một trong những chứng cứ quan trọng nhưng không phải là yếu tố quyết định duy nhất.
Trường hợp cùng một thửa đất bị bán cho nhiều người qua giấy viết tay
Trường hợp đặc biệt này có tính chất phức tạp và nghiêm trọng hơn, vì có dấu hiệu của hành vi vi phạm pháp luật hình sự – cụ thể là tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
Khi phát hiện có dấu hiệu phạm tội trong giao dịch mua bán đất qua giấy viết tay, người bị hại có quyền tố giác đến cơ quan điều tra – công an có thẩm quyền để yêu cầu xử lý hình sự, đồng thời bảo vệ quyền lợi dân sự liên quan. Việc tố giác kịp thời sẽ giúp ngăn chặn các hành vi vi phạm tiếp diễn và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Trình Tự Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Mua Bán Qua Giấy Viết Tay
Quy trình giải quyết tranh chấp có thể khác nhau tùy theo từng tình huống cụ thể, gồm các trường hợp phổ biến như sau:
Tranh chấp được giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền
Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ hợp pháp liên quan sẽ thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tuỳ thẩm quyền).
Quy trình xử lý tranh chấp tại UBND gồm các bước chính:
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp,
Bước 2: UBND kiểm tra hồ sơ, trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn sẽ gửi thông báo thụ lý hoặc từ chối thụ lý kèm lý do cho các bên và các cơ quan liên quan,
Bước 3: Tiến hành xác minh, thu thập tài liệu, tổ chức hòa giải giữa các bên,
Bước 4: Nếu hòa giải thành công, ra quyết định công nhận thỏa thuận; nếu không, ra quyết định giải quyết tranh chấp theo thẩm quyền.
Tranh chấp được giải quyết tại Tòa án
Trong trường hợp các bên lựa chọn khởi kiện hoặc tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án (đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến đất đã có giấy chứng nhận), thủ tục theo Bộ luật Tố tụng dân sự bao gồm:
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền,
Tòa án tiếp nhận, thụ lý đơn và thông báo cho các bên,
Chuẩn bị xét xử,
Mở phiên tòa sơ thẩm,
Nếu có kháng cáo, tiến hành xét xử phúc thẩm.
Phán quyết của Tòa án là cơ sở pháp lý để xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời giải quyết các yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật, bên thắng kiện có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu thi hành án.
Trường hợp tố giác hành vi lừa đảo đến cơ quan điều tra
Khi phát hiện dấu hiệu tội phạm liên quan đến việc bán đất bằng giấy viết tay cho nhiều người, người bị hại có quyền lập đơn tố giác gửi cơ quan Công an nơi xảy ra hành vi vi phạm để được xử lý hình sự.
Sau khi nhận được đơn tố giác, cơ quan điều tra sẽ tiến hành xác minh, điều tra làm rõ vụ việc, khởi tố vụ án hình sự nếu đủ căn cứ. Quá trình này được thực hiện theo quy định tại Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015. Trong vụ án hình sự, người bị hại cũng có quyền yêu cầu giải quyết trách nhiệm dân sự, bao gồm bồi thường thiệt hại.
Một Số Câu Hỏi Thường Gặp Khi Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Mua Bán Qua Giấy Viết Tay
Hợp đồng mua bán đất viết tay có được pháp luật công nhận không?
Pháp luật hiện nay rất hạn chế công nhận các hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt như giao dịch đã hoàn thành phần lớn nghĩa vụ trước ngày 01/01/2017, hoặc các trường hợp được xét xử theo án lệ, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng này.
Khi một thửa đất bán cho nhiều người bằng giấy viết tay, Tòa án ưu tiên bảo vệ quyền lợi cho ai?
Tòa án sẽ đánh giá toàn diện nhiều yếu tố như thời điểm ký kết hợp đồng, việc thanh toán, thực tế bàn giao và sử dụng đất, thái độ thiện chí của các bên để xác định người mua hợp pháp.
Người mua cần chuẩn bị những loại chứng cứ gì để bảo vệ quyền lợi?
Các chứng cứ quan trọng gồm: hợp đồng mua bán viết tay, biên nhận tiền, chứng từ chuyển khoản, bằng chứng bàn giao đất (biên bản, hình ảnh, video), giấy tờ chứng minh quản lý và sử dụng đất ổn định như hóa đơn điện, nước, thuế đất, cùng lời khai của người làm chứng.
Thời hiệu khởi kiện và tố giác hành vi lừa đảo là bao lâu?
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai theo Điều 429 Bộ luật Dân sự là 3 năm kể từ khi biết quyền lợi bị xâm phạm. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tội Lừa đảo tùy thuộc vào mức độ, tính chất hành vi phạm tội.
Chi phí giải quyết tranh chấp đất đai gồm những khoản nào?
Chi phí thường gồm án phí dân sự sơ thẩm, phí thẩm định giá tài sản, chi phí giám định, thu thập chứng cứ, chi phí dịch vụ luật sư nếu thuê.
Nếu người bán không có khả năng trả lại tiền hoặc bỏ trốn thì phải làm sao?
Người mua có thể khởi kiện dân sự để được Tòa án công nhận khoản nợ và yêu cầu thi hành án. Nếu có dấu hiệu hình sự, cần tố giác đến cơ quan Công an. Việc thu hồi tiền phụ thuộc vào tài sản của người bán hoặc khả năng tìm ra họ.
Nhiều người mua có thể cùng nhau khởi kiện hoặc tố giác không?
Có thể. Nhiều người mua bị lừa có thể cùng ký đơn khởi kiện hoặc đơn tố giác tội phạm để giải quyết vụ việc hiệu quả hơn.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp, người mua có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp tạm thời không?
Có. Người mua có thể yêu cầu áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm chuyển dịch, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp để bảo vệ quyền lợi.
Vai Trò Của Luật Sư Trong Việc Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Mua Bán Bằng Giấy Viết Tay Cho Nhiều Người
Khi gặp tranh chấp đất đai phức tạp do mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người, sự hỗ trợ của luật sư chuyên ngành là rất cần thiết và quan trọng. Luật sư sẽ giúp khách hàng:
Thu thập, phân tích các loại chứng cứ, tài liệu liên quan để xây dựng hồ sơ vững chắc,
Tham gia và đại diện cho khách hàng trong các buổi hòa giải tại UBND cấp xã,
Soạn thảo hồ sơ khởi kiện, đơn yêu cầu, đơn tố giác theo đúng quy định pháp luật,
Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án các cấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng,
Tư vấn chiến lược giải quyết tranh chấp, đề xuất các phương án đàm phán hoặc khởi kiện phù hợp,
Trong trường hợp phát hiện dấu hiệu tội phạm, soạn thảo đơn tố giác và phối hợp với cơ quan điều tra.
Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về pháp luật đất đai và các quy trình tố tụng. Từ bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, đến việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hay tố giác hành vi vi phạm pháp luật hình sự, mỗi bước đều cần được tiến hành một cách nghiêm túc, đúng quy định để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp cho các bên. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi khó khăn liên quan đến tranh chấp đất đai một cách thuận lợi, chính xác và đúng quy định pháp luật. Đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comentários