BÁN ĐẤT ĐÃ CÔNG CHỨNG NHƯNG KHÔNG NHẬN ĐỦ TIỀN PHẢI LÀM SAO?

luatlongphan
2 days ago
9 min read

Trong thực tiễn giao dịch mua bán bất động sản, đặc biệt là đất đai, một vấn đề pháp lý rất phổ biến và gây nhiều khó khăn cho bên bán đó là việc đã hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhưng lại không nhận đủ số tiền theo thỏa thuận. Đây không chỉ là sự vi phạm hợp đồng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên bán, nhất là trong trường hợp quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng và sang tên cho người mua. Vấn đề này không ít người gặp phải nhưng chưa có hướng xử lý rõ ràng. Nhằm giúp quý khách hiểu rõ hơn về các biện pháp bảo vệ quyền lợi khi rơi vào tình huống này, Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết và đưa ra những giải pháp pháp lý phù hợp trong bài viết dưới đây.

Bán đất đã công chứng nhưng bên mua không trả đủ tiền

Hướng dẫn xử lý khi bán đất đã công chứng nhưng không nhận đủ tiền

Tình trạng bên mua không thanh toán đủ hoặc không thực hiện đúng cam kết thanh toán sau khi hợp đồng mua bán đất đã được công chứng rất phổ biến. Cách xử lý sẽ khác nhau tùy vào từng trường hợp cụ thể, trong đó chủ yếu dựa trên việc đã hay chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua. Dưới đây là những phân tích chi tiết theo từng trường hợp:

Trường hợp hợp đồng mua bán đã được công chứng nhưng chưa sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua

Trong tình huống này, quyền sử dụng đất vẫn đứng tên bên bán trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc bên mua không thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đồng nghĩa với việc họ đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, gây thiệt hại cho bên bán. Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, bên bán có các quyền sau:

Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất: Dựa trên Điều 423 và Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu hoặc bị hủy do bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán nghiêm trọng khiến mục đích giao dịch không đạt được.
Yêu cầu giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng: Theo khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, sau khi hợp đồng bị hủy, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, bên bán sẽ nhận lại quyền sử dụng đất, còn bên mua phải trả lại số tiền đã thanh toán (nếu có).
Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Nếu hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bên mua gây thiệt hại cho bên bán, theo khoản 3 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể yêu cầu bồi thường phần thiệt hại này. Số tiền bồi thường sẽ được trừ vào số tiền bên bán phải hoàn trả lại cho bên mua.
Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Để ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác (đặc biệt nếu giấy tờ đất đã được chuyển giao cho bên mua nhằm thực hiện thủ tục sang tên), bên bán có thể yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp tạm thời như cấm chuyển dịch quyền sử dụng đất.

Trường hợp hợp đồng mua bán đã được công chứng và bên mua đã đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

Khi quyền sử dụng đất đã được sang tên cho bên mua, tình huống xử lý trở nên phức tạp hơn do quyền tài sản trên đất đã chính thức chuyển giao. Việc xử lý phải căn cứ vào thực tế mức độ thanh toán của bên mua:

Nếu bên mua đã thanh toán từ một nửa số tiền trở lên: Bên bán có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên mua tiếp tục thực hiện hợp đồng, tức là thanh toán nốt phần tiền còn lại theo Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, bên bán cũng có thể yêu cầu trả lãi chậm thanh toán trên khoản tiền chưa được thanh toán đúng hạn theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, nếu có thiệt hại phát sinh do chậm thanh toán, bên bán có thể đòi bồi thường thêm.
Nếu bên mua thanh toán dưới một nửa số tiền mua đất: Bên bán có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán đã công chứng, đồng thời xử lý các hậu quả pháp lý phát sinh từ việc hủy hợp đồng. Điều này bao gồm việc hủy đăng ký biến động đất đai về việc thay đổi chủ sử dụng đất, đồng thời yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Ngoài ra, trong trường hợp thủ tục đăng ký sang tên chưa hoàn tất hoặc đang thực hiện, bên bán cũng có thể đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc đăng ký biến động.

Trong cả hai trường hợp trên, việc lựa chọn phương án phù hợp phụ thuộc rất nhiều vào tình hình cụ thể của từng vụ việc cũng như sự chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ đầy đủ và chính xác.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Khi các phương án thương lượng, hòa giải không thành, bên bán có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Thủ tục khởi kiện và giải quyết tranh chấp được thực hiện theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm các bước chính sau:

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện cần soạn đơn khởi kiện theo mẫu quy định, cụ thể là mẫu số 23 – DS kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Hồ sơ khởi kiện phải kèm theo các giấy tờ, chứng cứ minh chứng cho quyền và lợi ích của mình, gồm:

Giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người khởi kiện.
Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng, cùng các phụ lục hoặc các văn bản thỏa thuận liên quan.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Các chứng cứ chứng minh việc thanh toán hoặc chưa thanh toán tiền, ví dụ biên nhận, giấy xác nhận thanh toán.
Các văn bản trao đổi, thư từ hoặc tin nhắn liên quan đến việc yêu cầu thanh toán hoặc giải quyết tranh chấp.
Tài liệu khác có liên quan đến vụ việc.

Quy trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Tiếp nhận và xem xét đơn khởi kiện: Chánh án sẽ phân công Thẩm phán kiểm tra tính hợp lệ của đơn theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Tòa có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn hoặc trả lại đơn nếu không đủ điều kiện.
Thụ lý vụ án: Nếu đủ điều kiện thụ lý, Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện về việc nộp tạm ứng án phí trong vòng 7 ngày, trừ trường hợp được miễn phí theo quy định.
Chuẩn bị xét xử và hòa giải: Trong giai đoạn này, Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ, xác minh, có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên. Đồng thời, Tòa tổ chức phiên hòa giải nhằm mục tiêu giúp các bên tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp. Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ công nhận kết quả này.
Phiên tòa sơ thẩm: Trong trường hợp hòa giải không thành, Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật, xử lý theo trình tự tố tụng dân sự.

Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp

Câu hỏi thường gặp liên quan đến tranh chấp bán đất đã công chứng nhưng không nhận đủ tiền

Thời gian dự kiến để giải quyết tranh chấp tại Tòa án kéo dài bao lâu?

Thời gian giải quyết tranh chấp tại Tòa án không cố định, phụ thuộc vào tính chất phức tạp của vụ án, lượng chứng cứ, sự hợp tác của các bên, và khả năng có kháng cáo hay không. Theo quy định, thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 4 tháng, có thể gia hạn tối đa 2 tháng. Thực tế, vụ án có thể kéo dài từ vài tháng đến nhiều năm.

Hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì bên bán có được áp dụng không?

Có. Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận mức phạt vi phạm nếu một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm thanh toán khoản tiền phạt này cùng với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Bên bán có giữ lại tiền đặt cọc khi bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên mua vi phạm, bên bán có quyền giữ lại số tiền đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Khi đất chưa sang tên, bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán, bên bán có thể bán đất cho người khác không?

Trước tiên, bên bán cần hủy hợp đồng mua bán đã ký, bằng cách thỏa thuận hủy bỏ hoặc thông qua bản án, quyết định của Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc bị hủy. Sau khi giải quyết xong, bên bán mới có thể giao dịch với người khác.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý của Luật Long Phan PMT

Khi gặp phải tình trạng bán đất đã công chứng nhưng không nhận đủ tiền, việc tự mình giải quyết có thể gặp nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý phức tạp và cần sự hiểu biết sâu sắc về quy định hiện hành. Hiểu được điều đó, Luật Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng với các dịch vụ sau:

Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Phân tích tình huống cụ thể của khách hàng, đánh giá quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên liên quan, từ đó đưa ra phương án xử lý phù hợp nhất.
Soạn thảo và kiểm tra hợp đồng: Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng mua bán đất đảm bảo đầy đủ điều khoản bảo vệ quyền lợi, đặc biệt là các điều khoản về thanh toán, phạt vi phạm và các biện pháp bảo đảm thi hành hợp đồng.
Hỗ trợ thương lượng và hòa giải: Đại diện khách hàng thương lượng với bên mua để thúc đẩy quá trình thanh toán hoặc đạt được thỏa thuận giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án.
Soạn thảo hồ sơ khởi kiện, đại diện giải quyết tranh chấp tại Tòa án: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ pháp lý, đại diện khách hàng thực hiện thủ tục tố tụng, bảo vệ quyền lợi trước Tòa án các cấp một cách hiệu quả.
Theo dõi và tư vấn thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký biến động đất đai: Hỗ trợ xử lý các thủ tục sang tên, hủy đăng ký biến động liên quan đến hợp đồng mua bán bị hủy hoặc có tranh chấp.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Việc bán đất đã công chứng nhưng không nhận đủ tiền là một tình huống phổ biến và phức tạp trong giao dịch bất động sản, có thể gây tổn thất lớn cho bên bán nếu không được xử lý đúng cách. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, tận tâm và am hiểu pháp luật đất đai, Luật Long Phan PMT cam kết đồng hành cùng khách hàng từ lúc bắt đầu phát sinh tranh chấp cho đến khi kết thúc vụ việc, đảm bảo quyền lợi hợp pháp được thực thi tối đa và nhanh chóng. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Bán đất đã công chứng nhưng không nhận đủ tiền phải làm sao?

>>> Xem thêm: