TƯ VẤN XỬ LÝ TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤU GIÁ NHÀ ĐẤT DO NỢ XẤU NGÂN HÀNG

Trong những năm gần đây, tình trạng phát sinh tranh chấp xoay quanh việc đấu giá nhà đất do nợ xấu tại ngân hàng ngày càng phổ biến và phức tạp. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc ngân hàng thực hiện xử lý tài sản thế chấp là bất động sản nhằm thu hồi nợ, nhưng quá trình này lại dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa người vay, ngân hàng và cả người mua trúng đấu giá. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích quy định pháp luật hiện hành, các tình huống thực tiễn thường gặp và hướng xử lý phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên liên quan.

Đấu giá nhà đất để xử lý tài sản do nợ xấu ngân hàng

Cơ sở pháp lý về việc ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Theo quy định tại khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khi đến thời hạn thanh toán mà người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp, theo khoản 1 Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong thực tiễn, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, ngân hàng có thể đưa tài sản này ra bán đấu giá để thu hồi nợ. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, điều này chỉ có thể thực hiện nếu giữa ngân hàng và người vay có thỏa thuận bằng văn bản về việc xử lý tài sản thông qua hình thức bán đấu giá.

Điều đó có nghĩa, ngân hàng không thể tự ý mang tài sản thế chấp đi đấu giá nếu không có sự đồng thuận từ người vay ngay từ đầu. Nếu không có sự đồng thuận này, mọi hành vi xử lý tài sản có thể bị xem là vi phạm hợp đồng thế chấp và trái pháp luật.

Trình tự xử lý tài sản thế chấp qua hình thức bán đấu giá

Khi có đủ điều kiện để tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, ngân hàng sẽ thực hiện các bước sau:

Thỏa thuận hoặc ghi nhận rõ trong hợp đồng thế chấp về hình thức xử lý tài sản là bán đấu giá.
Lập hồ sơ và giao tài sản cho Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản hoặc tổ chức đấu giá chuyên nghiệp có đủ điều kiện pháp lý hoạt động.
Thông báo công khai về việc đấu giá theo đúng quy định tại Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (được sửa đổi, bổ sung năm 2024).
Tổ chức phiên đấu giá theo trình tự, thủ tục, có sự giám sát của các cơ quan liên quan.
Chuyển nhượng tài sản cho người trúng đấu giá và thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Tuy nhiên, quá trình này thường xảy ra tranh chấp, đặc biệt khi người vay không đồng ý với việc đấu giá tài sản hoặc cho rằng quá trình thực hiện sai sót về mặt pháp lý.

Hướng xử lý tranh chấp khi ngân hàng giao tài sản cho đơn vị đấu giá

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người có tài sản thế chấp (thường là người vay) có thể lựa chọn phương án xử lý phù hợp:

Trường hợp 1. Trường hợp việc giao tài sản đúng quy trình, thủ tục

Nếu ngân hàng đã thực hiện đúng quy định pháp luật, tài sản được giao cho trung tâm đấu giá trong khuôn khổ hợp đồng đã ký kết và có sự thỏa thuận từ trước, thì người có tài sản bị bán đấu giá có thể thực hiện các bước sau:

Tham gia đấu giá với tư cách như những người khác theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản 2016.
Đàm phán, thỏa thuận mua lại tài sản với người trúng đấu giá sau khi phiên đấu giá kết thúc (trường hợp không thể tham gia hoặc không trúng).
Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp 2. Trường hợp việc giao tài sản trái luật, sai quy trình

Khi ngân hàng tự ý giao tài sản cho trung tâm đấu giá mà không có thỏa thuận hoặc vi phạm quy trình xử lý tài sản, người có tài sản có thể áp dụng các biện pháp pháp lý sau:

Chưa tổ chức hoặc tổ chức nhưng đấu giá chưa thành

Khiếu nại nội bộ tại ngân hàng căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 292, khoản 1 Điều 299, điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.
Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu hủy bỏ hành vi giao tài sản sai quy định, đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (theo Điều 111 và khoản 12 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Thông báo bằng văn bản đến Trung tâm đấu giá về việc tài sản đang trong tình trạng tranh chấp và đề nghị dừng tổ chức đấu giá cho đến khi có phán quyết từ Tòa án.

Đã tổ chức đấu giá thành công

Người có tài sản thế chấp có quyền khởi kiện yêu cầu hủy kết quả đấu giá, đồng thời yêu cầu dừng đăng ký biến động quyền sử dụng đất phát sinh từ kết quả đấu giá.
Có thể gửi đơn tố cáo đến Thanh tra Ngân hàng Nhà nước về hành vi xử lý tài sản bảo đảm không đúng quy định theo Thông tư 17/TT-NH3 ngày 30/12/1992.

Trình tự giải quyết tranh chấp kết quả đấu giá tài sản

Giải đáp một số câu hỏi thường gặp về tranh chấp đấu giá tài sản

1. Ngân hàng có thể tự quyết định bán tài sản thế chấp không?Không. Ngân hàng chỉ được thực hiện bán đấu giá khi có sự thỏa thuận bằng văn bản với người vay theo Điều 303 Bộ luật Dân sự.

2. Người vay có quyền tham gia đấu giá tài sản của chính mình không?Có. Miễn là đấu giá được tổ chức hợp pháp, người vay có thể tham gia như một bên độc lập.

3. Nếu phát hiện đấu giá không đúng quy định thì làm gì?Khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu dừng hoặc hủy kết quả đấu giá, đồng thời áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

4. Kết quả đấu giá đã hoàn tất có thể bị hủy không?Có thể, nếu chứng minh được sai phạm nghiêm trọng trong quá trình tổ chức đấu giá.

5. Người mua đấu giá có được bảo vệ quyền lợi không?Có, trừ trường hợp đấu giá bị tuyên hủy qua bản án có hiệu lực pháp luật.

6. Tiền dư sau khi xử lý tài sản được xử lý ra sao?Số tiền dư sẽ được trả lại cho người có tài sản bị xử lý sau khi thanh toán các nghĩa vụ liên quan.

7. Ngân hàng phải chịu trách nhiệm gì nếu xử lý sai quy định?Phải bồi thường thiệt hại cho người vay hoặc người mua tài sản, tùy theo hậu quả gây ra.

8. Người vay có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp không?Có. Trong quá trình kiện tụng, có thể yêu cầu tòa án ban hành quyết định ngăn chặn việc tiếp tục đấu giá.

9. Luật sư có thể hỗ trợ gì?Tư vấn, thu thập chứng cứ, soạn thảo đơn từ, đại diện tố tụng, yêu cầu bồi thường, hỗ trợ thương lượng với các bên liên quan.

Dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp từ Long Phan PMT

Với kinh nghiệm thực tiễn và am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật, Long Phan PMT cam kết mang đến giải pháp pháp lý tối ưu cho khách hàng khi gặp tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu. Chúng tôi cung cấp các dịch vụ:

Tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá.
Rà soát, phân tích tính hợp pháp của hợp đồng tín dụng và thế chấp.
Thu thập và củng cố chứng cứ phục vụ khiếu nại, khởi kiện.
Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn tố cáo và hồ sơ pháp lý liên quan.
Đại diện tham gia tranh tụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại Tòa án.
Hướng dẫn khách hàng yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

Luật sư tư vấn hướng giải quyết tranh chấp đấu giá nhà đất

Tranh chấp về đấu giá tài sản nhà đất do nợ xấu ngân hàng là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu rộng về quy định pháp luật cũng như kinh nghiệm xử lý thực tiễn. Việc xử lý cần đúng quy trình, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người có tài sản, đồng thời tránh rủi ro pháp lý cho người mua tài sản và cả ngân hàng. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và đúng quy định pháp luật. Hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ pháp lý uy tín từ đội ngũ luật sư dày dặn kinh nghiệm của chúng tôi.

Nguồn: Tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng: Cách xử lý

>>> Xem thêm: