TRÌNH TỰ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
- luatlongphan
- Nov 3
- 8 min read
Việc xử lý tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở là một quy trình pháp lý mang tính chuyên môn cao, yêu cầu sự am hiểu sâu rộng về quy định hiện hành nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả bên cho thuê và bên thuê. Những mâu thuẫn thường gặp xoay quanh vấn đề đặt cọc, chấm dứt hợp đồng, hay hư hỏng tài sản có thể được giải quyết hiệu quả thông qua nhiều phương thức khác nhau, từ thương lượng, hòa giải đến khởi kiện tại Tòa án. Bài viết dưới đây sẽ trình bày chi tiết các cách thức và căn cứ pháp lý liên quan theo Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, giúp các bên có cái nhìn rõ ràng và hướng xử lý phù hợp, tiết kiệm thời gian cũng như chi phí.
Các cách thức xử lý tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở là một dạng tranh chấp dân sự phổ biến, phát sinh khi có sự bất đồng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên. Khi các bên không thể tự thống nhất, việc hiểu rõ những phương án xử lý theo pháp luật là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng. Hiện nay, pháp luật Việt Nam cho phép áp dụng ba phương thức chính gồm:
Tự thương lượng, hòa giải,
Nhờ chính quyền địa phương hỗ trợ hòa giải,
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Thương lượng và hòa giải giữa các bên
Trong mọi tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê nhà, việc các bên tự thương lượng để tìm giải pháp là lựa chọn ưu tiên hàng đầu. Đây là hình thức giải quyết mang lại hiệu quả cao, nhanh chóng, ít tốn kém, đồng thời giúp duy trì mối quan hệ hợp tác. Các bên nên chủ động gặp gỡ, trao đổi để xác định nguyên nhân mâu thuẫn, từ đó thống nhất hướng giải quyết phù hợp như giảm tiền thuê, giãn tiến độ thanh toán hay bồi thường một phần thiệt hại.
Quá trình thương lượng còn mang lại lợi ích lớn về tính bảo mật thông tin, tránh việc tranh chấp bị công khai như khi ra Tòa. Để thương lượng đạt kết quả tốt, mỗi bên cần chuẩn bị kỹ các tài liệu liên quan, nắm chắc quy định pháp luật và thể hiện thiện chí, hợp tác. Trong trường hợp cần thiết, có thể nhờ luật sư tư vấn để đảm bảo các thỏa thuận được lập hợp pháp và bảo vệ tối đa quyền lợi.
Đề nghị chính quyền địa phương hòa giải
Nếu việc tự thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể yêu cầu chính quyền cấp xã, phường nơi có nhà cho thuê đứng ra làm trung gian hòa giải. Đây là một hình thức được pháp luật khuyến khích nhằm giúp các bên nhanh chóng tháo gỡ mâu thuẫn mà không phải khởi kiện.
Hòa giải ở cấp cơ sở có ưu điểm là thân thiện, tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm tải cho hệ thống Tòa án. Cuộc hòa giải thường diễn ra trong không khí cởi mở, dễ dàng đạt được thỏa thuận. Tuy nhiên, đây không phải là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. Nếu hòa giải không thành, các bên vẫn có quyền đưa vụ việc ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được xem xét theo quy định.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Trong trường hợp cả hai phương án trên không đạt hiệu quả, việc khởi kiện ra Tòa án là bước pháp lý cuối cùng để bảo vệ quyền lợi. Đây là quy trình tố tụng chính thức, đòi hỏi tuân thủ đúng các điều kiện về thẩm quyền, hồ sơ và thủ tục theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Thẩm quyền của Tòa án
Theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.
Về cấp và lãnh thổ: Căn cứ Điều 35 và 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nơi có bất động sản hoặc nơi bị đơn cư trú là nơi có thẩm quyền giải quyết.
Trường hợp có yếu tố nước ngoài: Nếu một trong các bên là người nước ngoài, vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh (Điều 37).
Thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày quyền lợi bị xâm phạm.
Hồ sơ và đơn khởi kiện
Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu theo Điều 189 và 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm:
Đơn khởi kiện nêu rõ nội dung tranh chấp, yêu cầu và căn cứ pháp lý.
Bản sao hợp đồng thuê nhà, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, giấy tờ tùy thân, và các bằng chứng về vi phạm hợp đồng.
Giấy ủy quyền (nếu có).
Thủ tục thụ lý và thời hạn giải quyết
Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:
Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp, qua bưu điện hoặc qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Trong vòng 3 ngày, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn.
Thẩm phán có 5 ngày để ra quyết định: thụ lý, yêu cầu sửa đổi, chuyển hoặc trả lại đơn.
Sau khi nộp tạm ứng án phí, vụ án được chính thức thụ lý.
Về thời gian giải quyết, theo Điều 203:
Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm: 4 tháng, có thể gia hạn thêm tối đa 2 tháng.
Mở phiên tòa sơ thẩm: Trong vòng 1 tháng sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Nếu có kháng cáo: Giai đoạn phúc thẩm kéo dài khoảng 2–3 tháng.
Như vậy, tổng thời gian trung bình giải quyết một vụ án tranh chấp thuê nhà thường từ 4 đến 6 tháng.
Căn cứ pháp lý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà
Việc xem xét, phán quyết tranh chấp phải dựa trên các căn cứ pháp lý cụ thể nhằm đảm bảo công bằng và đúng quy định. Những yếu tố quan trọng bao gồm: hiệu lực hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên, xác định lỗi, thiệt hại và các chứng cứ kèm theo.
Hiệu lực pháp lý của hợp đồng thuê nhà
Theo Điều 163, 164 Luật Nhà ở 2023 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:
Các bên có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và tự nguyện ký kết.
Mục đích, nội dung không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội.
Hợp đồng được lập bằng văn bản, thể hiện rõ các điều khoản cơ bản: thông tin, giá thuê, thời hạn, phương thức thanh toán, quyền – nghĩa vụ.
Khi đã có hiệu lực, hợp đồng được xem là cơ sở pháp lý ràng buộc và mọi vi phạm đều có thể bị xử lý.
Hình thức và quá trình giao kết hợp đồng
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà phải được lập bằng văn bản nhằm đảm bảo tính rõ ràng và chứng minh khi có tranh chấp.
Việc thỏa thuận các điều khoản phải được tiến hành công bằng, tự nguyện và minh bạch. Hợp đồng có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu, tuy không bắt buộc, nhưng điều này giúp tăng giá trị pháp lý và giảm thiểu rủi ro.
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023 và Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015:
Bên thuê phải trả tiền đúng hạn, sử dụng nhà đúng mục đích, bảo quản tài sản và trả lại nhà khi hết hợp đồng.
Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn, bảo đảm quyền sử dụng ổn định, sửa chữa những hư hỏng không do bên thuê gây ra.
Việc xác định bên vi phạm dựa trên mức độ thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên.
Xác định lỗi và thiệt hại
Theo Điều 171, 172 Luật Nhà ở 2023:
Lỗi của bên thuê: Chậm trả tiền từ 3 tháng trở lên, tự ý cho thuê lại, làm hư hỏng tài sản.
Lỗi của bên cho thuê: Không bảo trì, sửa chữa, gây ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà.
Bên có lỗi phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế, đảm bảo nguyên tắc công bằng và bù đắp tổn thất.
Thẩm định hiện trạng và chứng cứ
Khi giải quyết, Tòa án có thể tiến hành xem xét thực tế căn nhà để xác định hiện trạng, thiệt hại hoặc trưng cầu giám định, định giá tài sản nếu cần. Ngoài ra, các chứng cứ như hợp đồng gốc, biên bản bàn giao, sao kê thanh toán, trao đổi qua tin nhắn, biên bản hòa giải đều là căn cứ quan trọng để chứng minh yêu cầu của các bên.
Giải đáp các câu hỏi thường gặp
Chủ nhà có được tự ý vào nhà đang cho thuê không?
Không. Hành vi này vi phạm quyền riêng tư của người thuê và trái với Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015.
Chủ nhà có được cắt điện, nước để ép người thuê trả nhà không?
Không. Việc tự ý cắt dịch vụ thiết yếu là vi phạm hợp đồng, người thuê có thể yêu cầu khôi phục và bồi thường.
Khi nào được giữ lại tiền đặt cọc?
Chỉ khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại, chủ nhà mới được khấu trừ tương ứng với tổn thất thực tế (Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).
Hợp đồng thuê nhà bằng lời nói có giá trị không?
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản. Hợp đồng miệng có thể bị tuyên vô hiệu nếu không có bằng chứng bổ sung.
Chủ nhà có được tự ý tăng giá thuê không?
Không được tăng giá khi chưa có thỏa thuận trong hợp đồng. Mọi thay đổi phải được sự đồng ý của bên thuê (Điều 170 Luật Nhà ở 2023).
Dịch vụ luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp thuê nhà
Long Phan PMT với đội ngũ luật sư dân sự dày dặn kinh nghiệm, chuyên tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà trên toàn quốc. Dịch vụ bao gồm:
Tư vấn quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên.
Soạn thảo, rà soát và điều chỉnh hợp đồng.
Đại diện thương lượng, hòa giải và khởi kiện tại Tòa án.
Thu thập chứng cứ, tham gia bảo vệ quyền lợi trong quá trình tố tụng.
Hỗ trợ phòng ngừa rủi ro pháp lý trong giao dịch thuê nhà.
Bài viết đã tổng hợp toàn diện quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, từ thương lượng, hòa giải đến khởi kiện tại Tòa án, đồng thời phân tích rõ các căn cứ pháp lý quan trọng trong Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Việc hiểu rõ các quy định này giúp các bên chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý. Long Phan PMT cam kết mang đến dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp – nhanh chóng – hiệu quả, hỗ trợ Quý khách hàng xử lý mọi vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà một cách đúng quy định và thuận lợi nhất. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.
>>> Xem thêm:
Comments