MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY QUA NHIỀU CHỦ: QUY TRÌNH LÀM SỔ ĐỎ NHƯ THẾ NÀO?

luatlongphan
May 29
8 min read

Hiện tượng mua bán đất qua giấy tờ viết tay, đặc biệt là những thửa đất đã chuyển nhượng qua nhiều đời chủ, đang diễn ra rất phổ biến tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất theo hình thức này thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và khó khăn trong việc xác nhận quyền sở hữu hợp pháp cũng như trong thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”). Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể và chi tiết các phương án giải quyết, cũng như hướng dẫn cách làm sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay qua nhiều chủ theo quy định pháp luật mới nhất.

Giá Trị Pháp Lý Của Việc Mua Bán Đất Bằng Giấy Viết Tay

Giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay là hình thức khá phổ biến nhưng lại không tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Theo Luật Đất đai 2024, để đảm bảo giá trị pháp lý, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản chính thức và được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Đối với các giao dịch đã được thực hiện bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2004, pháp luật có thể xem xét công nhận dựa trên hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao.
Đối với các giao dịch được ký kết sau ngày 01/07/2004 trở đi, việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay vi phạm về hình thức theo Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 vẫn mở ra khả năng công nhận hợp đồng nếu ít nhất một bên đã thực hiện từ hai phần ba nghĩa vụ trở lên và có yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực.

Trong thực tế giải quyết tranh chấp, tòa án sẽ không chỉ căn cứ vào hình thức văn bản hợp đồng mà còn xem xét tổng thể các yếu tố như năng lực pháp lý của các bên, sự tự nguyện khi ký kết, nội dung hợp đồng có trái pháp luật hay không, và quan trọng nhất là việc các bên đã thực hiện các nghĩa vụ như thanh toán tiền và bàn giao đất ra sao.

Quy Trình Làm Sổ Đỏ Khi Mua Bán Đất Viết Tay Qua Nhiều Chủ

Trường hợp mua bán đất viết tay qua nhiều chủ được phân thành ba nhóm chính, mỗi nhóm sẽ có cách xử lý và làm sổ đỏ khác nhau:

Trường Hợp Đất Mua Bán Bằng Giấy Viết Tay Nhưng Chưa Có Sổ Đỏ

Đây là tình huống phổ biến nhất, khi đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bất kỳ chủ sở hữu nào trong chuỗi giao dịch trước đó. Người sử dụng đất cuối cùng muốn được cấp sổ đỏ sẽ áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo quy định này, người sử dụng đất thực tế đang quản lý, sử dụng đất có thể làm thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu mà không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất như thông thường.

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ không yêu cầu người sử dụng đất cung cấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất, ngoại trừ các giấy tờ về thừa kế theo quy định cụ thể. Các trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 42 bao gồm:

Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 07/01/2014, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/08/2024, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.

Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều nơi chỉ cấp sổ đỏ cho người đầu tiên trong chuỗi giao dịch. Người mua cuối cùng phải tiếp tục làm việc với chủ đất đứng tên sổ để tiến hành thủ tục chuyển nhượng hợp pháp.

Trường Hợp Đất Mua Bán Bằng Giấy Viết Tay Nhưng Đã Có Sổ Đỏ

Nếu thửa đất đã có sổ đỏ cấp cho chủ sở hữu hiện tại nhưng mua bán lại bằng giấy viết tay, người mua có thể thực hiện một số phương án:

Phương án ký hợp đồng chuyển quyền chính thức: Người mua liên hệ với chủ đứng tên sổ đỏ để ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thủ tục sang tên.
Phương án đăng ký biến động đất đai: Nếu chủ sở hữu không hợp tác, người mua có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động gồm Đơn đăng ký biến động, hợp đồng chuyển nhượng viết tay có chữ ký các bên và các giấy tờ liên quan. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ niêm yết công khai thông báo về việc đăng ký sang tên, nếu không có tranh chấp phát sinh trong 30 ngày, cơ quan sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền. Trong trường hợp có tranh chấp, hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan giải quyết tranh chấp theo quy định.

Trường Hợp Yêu Cầu Tòa Án Công Nhận Hiệu Lực Các Giấy Tờ Viết Tay

Nếu không thể tìm được chủ sở hữu đầu tiên hoặc chủ sở hữu cũ không hợp tác trong thủ tục chuyển nhượng chính thức, người mua cuối cùng có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của các giấy tờ mua bán viết tay. Đây là thủ tục dân sự theo khoản 9 Điều 27 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Để thực hiện, người mua cần chuẩn bị hồ sơ gồm đơn yêu cầu công nhận giao dịch, các giấy tờ mua bán viết tay qua các đời chủ, chứng cứ thanh toán tiền và biên bản bàn giao đất. Tuy nhiên, phương án này gặp nhiều khó khăn và thường ít khả thi, nhất là với đất chưa từng được cấp sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Giải Pháp Khi Không Đủ Điều Kiện Xin Cấp Sổ Đỏ Cho Đất Mua Bán Viết Tay Qua Nhiều Chủ

Nếu thửa đất mua bán viết tay không đáp ứng điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định, và cũng không thể yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng viết tay, người mua cuối cùng có thể khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 vì bên bán không có quyền chuyển nhượng.

Thủ tục làm sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQs) Về Đăng Ký Cấp Sổ Đỏ Đất Mua Bán Viết Tay Qua Nhiều Chủ

Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP?

Người đề nghị cấp sổ đỏ sẽ phải nộp các khoản phí như lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), cùng các khoản phí khác liên quan đến đo đạc, thẩm định hồ sơ tùy trường hợp.

Thời gian hoàn thành thủ tục cấp sổ đỏ là bao lâu?

Thời gian hoàn tất thủ tục rất đa dạng, thường mất vài tháng đến hơn một năm, phụ thuộc vào tính phức tạp của hồ sơ, việc niêm yết công khai và sự hợp tác của các bên.

Thủ tục xử lý khi chủ sở hữu trung gian đã qua đời?

Cần bổ sung giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp của người thừa kế, thu thập chữ ký hoặc sự đồng thuận của các đồng thừa kế, hoặc thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến di sản.

Quy trình có khác biệt với các loại đất khác nhau không?

Quy trình cơ bản tương tự, tuy nhiên điều kiện cấp sổ và nghĩa vụ tài chính sẽ thay đổi tùy theo loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, v.v).

Tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) được xử lý thế nào?

Người đề nghị có thể xin chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền đồng thời với quyền sử dụng đất nếu tài sản được tạo lập hợp pháp và có giấy tờ đầy đủ.

Nếu có tranh chấp trong thời gian niêm yết công khai thì sao?

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm ngừng thủ tục và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp như UBND hoặc Tòa án.

Các bằng chứng hỗ trợ ngoài giấy tờ chuyển nhượng?

Các giấy tờ như biên lai thuế, giấy tờ cư trú, xác nhận sử dụng đất ổn định của UBND xã là rất hữu ích để chứng minh việc sử dụng đất liên tục, ổn định.

Phương án yêu cầu tòa án công nhận có khả thi không?

Phương án này thường khá khó khăn và tốn kém, chỉ nên thực hiện khi các phương án khác đã không thành công.

Dịch Vụ Tư Vấn Và Thực Hiện Thủ Tục Cấp Sổ Đỏ Cho Đất Mua Bán Bằng Giấy Viết Tay Qua Nhiều Chủ

Do tính phức tạp và yêu cầu nhiều thủ tục pháp lý, dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu để tiết kiệm thời gian và tránh rủi ro pháp lý. Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ sau:

Tư vấn pháp lý cụ thể cho từng trường hợp dựa trên hồ sơ thực tế.
Rà soát tính pháp lý của giấy tờ mua bán đất.
Hỗ trợ thu thập và bổ sung chứng cứ, giấy tờ cần thiết.
Soạn thảo đơn từ, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác.
Đại diện khách hàng làm việc với các cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan liên quan.
Hỗ trợ và đại diện tại tòa án khi cần thiết.

Như vậy, mua bán đất bằng giấy viết tay qua nhiều chủ là vấn đề rất phức tạp nhưng vẫn có thể được giải quyết thông qua các quy định pháp luật hiện hành. Người mua cần chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ, chứng cứ và có thể cần sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ các luật sư chuyên về đất đai để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Long Phan PMT cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng với dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp quý khách thuận lợi trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.

Nguồn: Mua bán đất viết tay qua nhiều chủ, làm sổ đỏ như thế nào?

>>> Xem thêm: