HƯỚNG DẪN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT ĐÃ CÔNG CHỨNG NHƯNG CHƯA SANG TÊN

luatlongphan
Sep 20
8 min read

Việc đòi lại nhà đất đã mua bán và công chứng hợp đồng nhưng chưa hoàn thành thủ tục sang tên quyền sở hữu đang là thách thức lớn đối với nhiều người dân. Mặc dù hợp đồng mua bán đã được công chứng hợp lệ, nhưng khi chưa sang tên, quyền lợi của người mua vẫn có nguy cơ bị ảnh hưởng hoặc tranh chấp phát sinh. Vậy làm thế nào để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giải quyết tranh chấp hiệu quả? Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin cần thiết và các bước pháp lý để thực hiện.

Thủ tục đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

Gửi thông báo đề nghị chấm dứt hợp đồng và trả lại tài sản

Khi bên mua vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc không còn muốn tiếp tục thực hiện giao dịch, bên bán có quyền gửi văn bản đề nghị thương lượng chấm dứt hợp đồng và trả lại tài sản. Đây là bước khởi đầu nhằm giải quyết tranh chấp một cách hòa giải, tránh phải kiện tụng lâu dài. Trong văn bản cần làm rõ:

Lý do chấm dứt hợp đồng (ví dụ: bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán, vi phạm các điều khoản hoặc hợp đồng giả tạo).
Thời hạn hợp lý để bên mua trả lại nhà đất.
Hậu quả pháp lý nếu bên mua không hợp tác (khởi kiện, áp dụng biện pháp khẩn cấp).

Thông báo này nên được gửi bằng văn bản, có thể gửi trực tiếp hoặc qua bưu điện với biện pháp đảm bảo.

Khởi kiện tại tòa án để yêu cầu chấm dứt hợp đồng và thu hồi tài sản

Trong trường hợp không thể thương lượng, bên bán có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu:

Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất chấm dứt hiệu lực.
Buộc bên mua giao trả nhà hoặc quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản là nơi giải quyết. Người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện, tài liệu, chứng cứ liên quan và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bảo vệ quyền lợi

Để ngăn chặn việc bên mua chuyển nhượng nhà đất cho bên thứ ba, người có quyền lợi có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như:

Cấm chuyển dịch quyền sử dụng hoặc tài sản đang tranh chấp.
Phong tỏa tài sản hoặc áp dụng các biện pháp hạn chế khác.
Kê biên tài sản trong thời gian vụ án đang giải quyết.

Việc này giúp duy trì nguyên trạng tài sản, tránh thiệt hại cho người khởi kiện. Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp có thể nộp cùng hồ sơ khởi kiện hoặc trong quá trình giải quyết vụ án.

Thông báo đến cơ quan quản lý đất đai về tranh chấp và đề nghị ngăn chặn sang tên

Trong khi tranh chấp đang diễn ra, người có quyền lợi liên quan có thể gửi văn bản thông báo tới Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản để đề nghị tạm dừng tiếp nhận hồ sơ sang tên. Văn bản cần kèm theo:

Đơn khởi kiện hoặc quyết định thụ lý vụ án.
Hợp đồng mua bán và các chứng cứ liên quan.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mục đích là để bảo vệ quyền lợi, tránh việc chuyển nhượng làm phát sinh tranh chấp mới.

Trình tự và thủ tục khi khởi kiện đòi lại nhà đất đã công chứng nhưng chưa sang tên

Đòi lại nhà đất trong trường hợp này đòi hỏi người khởi kiện phải tuân thủ đúng quy định pháp luật về thủ tục tố tụng. Các bước chính bao gồm:

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ với đơn khởi kiện, hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng cứ chứng minh vi phạm.
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc qua đường bưu điện.
Thực hiện nghĩa vụ tạm ứng án phí theo quy định.
Tham gia phối hợp thu thập chứng cứ, tham gia phiên tòa và thực hiện các thủ tục tố tụng theo yêu cầu của Tòa án.

Hồ sơ khởi kiện gồm những gì?

Một bộ hồ sơ khởi kiện hợp lệ cần bao gồm:

Đơn khởi kiện theo mẫu quy định của Tòa án.
Hợp đồng mua bán nhà đất (bản chính hoặc bản sao có công chứng).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền.
Chứng cứ thực hiện hợp đồng (biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán).
Các chứng cứ thể hiện bên mua vi phạm hợp đồng hoặc giao dịch giả tạo.

Nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí

Sau khi Tòa án nhận hồ sơ hợp lệ, người khởi kiện sẽ nhận thông báo nộp tạm ứng án phí sơ thẩm. Mức phí theo quy định tại Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và phải nộp tại cơ quan thi hành án dân sự. Biên lai nộp phí phải được nộp lại cho Tòa án để hoàn tất thủ tục thụ lý.

Quá trình thu thập chứng cứ của Tòa án

Thẩm phán sẽ nghiên cứu hồ sơ và tiến hành xác minh các nội dung quan trọng:

Xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng nhà đất tranh chấp.
Kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng mua bán và việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Thu thập chứng cứ về hành vi vi phạm và mức độ thiệt hại gây ra.

Khởi kiện đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

Căn cứ pháp lý để đòi lại nhà đất chưa sang tên

Để khởi kiện thành công, bên bán cần dựa vào các căn cứ pháp lý rõ ràng:

Hợp đồng mua bán không hợp lệ hoặc vô hiệu

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà đất chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, hình thức và nội dung. Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu khi:

Vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc đạo đức xã hội.
Không tuân thủ về hình thức công chứng, chứng thực.
Người bán không có quyền sở hữu hợp pháp hoặc không được ủy quyền.
Giao dịch giả tạo để che giấu giao dịch khác.
Thiếu sự tự nguyện do lừa dối, cưỡng ép.

Khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả lại tài sản và quyền lợi như trạng thái ban đầu.

Giao dịch chưa hoàn tất do lỗi của bên mua

Ngay cả khi hợp đồng hợp lệ, bên bán có thể đòi lại tài sản nếu chứng minh bên mua vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, ví dụ:

Không thanh toán đủ tiền.
Cố tình trì hoãn sang tên quyền sử dụng đất.
Chiếm giữ tài sản nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Vi phạm các điều khoản khác dẫn đến quyền hủy bỏ hợp đồng.

Pháp luật cho phép bên bị vi phạm chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Chứng minh giao dịch là giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác

Trong một số trường hợp, hợp đồng mua bán chỉ là hình thức để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác (ví dụ vay tiền). Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch giả tạo sẽ bị tuyên vô hiệu, còn giao dịch chính vẫn có hiệu lực. Nếu có bằng chứng như ghi âm, tin nhắn, văn bản thỏa thuận riêng, người bán có thể yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng và đòi lại nhà đất.

Giải đáp một số thắc mắc phổ biến

Thời hiệu khởi kiện là bao lâu?

Không giới hạn thời hiệu với trường hợp giao dịch vi phạm điều cấm hoặc giả tạo.
Thời hiệu 2 năm với giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối.
Thời hiệu 3 năm với tranh chấp hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ (kể từ khi biết quyền bị xâm phạm).

Chi phí khởi kiện bao gồm những gì?

Ngoài án phí sơ thẩm, có thể phát sinh phí thẩm định giá, giám định, chi phí người làm chứng, dịch thuật và phí thi hành án. Nếu thuê luật sư, sẽ có thêm phí dịch vụ.

Bên mua đã xây dựng, sửa chữa trên đất thì xử lý ra sao?

Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên. Nếu bên mua không biết vi phạm, có thể được bồi thường phần công trình đã xây. Nếu bên mua có lỗi, họ có thể bị buộc tháo dỡ và khôi phục hiện trạng.

Nếu bên mua bán tài sản cho người thứ ba thì sao?

Nếu người thứ ba mua hợp pháp, ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận, quyền của họ được bảo vệ. Bên bán chỉ có thể đòi bồi thường thiệt hại từ bên mua ban đầu.

Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng

Hợp đồng công chứng là chứng cứ xác nhận sự thỏa thuận về mặt hình thức, nhưng không bảo đảm hợp đồng hợp pháp về nội dung. Tòa án vẫn có quyền xem xét bản chất giao dịch.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý đòi lại nhà đất mua bán đã công chứng nhưng chưa sang tên

Nhằm giúp khách hàng giải quyết tranh chấp nhanh chóng và hiệu quả, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, bao gồm:

Đánh giá hiệu lực hợp đồng và căn cứ pháp lý.
Soạn thảo, gửi thông báo và đơn khởi kiện.
Thu thập, hệ thống hóa chứng cứ.
Đại diện khách hàng tại Tòa án và trong các phiên hòa giải, xét xử.
Tư vấn và thực hiện thủ tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Hỗ trợ thi hành án sau khi có bản án.

Dịch vụ tư vấn đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

Quy trình đòi lại nhà đất đã mua bán và công chứng nhưng chưa sang tên yêu cầu sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý và tuân thủ nghiêm ngặt các thủ tục tố tụng. Từ việc gửi thông báo đề nghị chấm dứt hợp đồng, đến khởi kiện tại Tòa án và áp dụng biện pháp bảo vệ tài sản, người có quyền lợi cần nắm rõ các quy định của Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng Dân sự. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng xử lý mọi vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để nhận tư vấn miễn phí.

Nguồn: Đòi lại nhà đất mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên

>>> Xem thêm: