GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐỔI ĐẤT HIỆU QUẢ
- luatlongphan
- 1 day ago
- 6 min read
Việc xử lý các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đổi đất thường bắt nguồn từ việc một trong các bên không thực hiện đúng cam kết trong thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp dân sự có liên quan đến tài sản đặc biệt – quyền sử dụng đất – nên quá trình giải quyết đòi hỏi phải am hiểu pháp luật, thủ tục hành chính và tố tụng. Thực tế cho thấy giao dịch đổi đất diễn ra ngày càng nhiều, nhưng do hạn chế về kiến thức pháp lý nên tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bài viết sau của Luật Long Phan PMT cung cấp những kinh nghiệm thực tiễn và hướng xử lý hiệu quả nhất đối với tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất.
Tổng quan về cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi quyền sử dụng đất
Hợp đồng đổi đất là giao dịch dân sự ghi nhận việc các bên thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Tranh chấp loại này không phải tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, mà là tranh chấp về việc thực hiện nghĩa vụ trong một hợp đồng dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất.
Để giải quyết tranh chấp, các bên có thể lựa chọn hai hướng chính:
Hòa giải tại cơ sở
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
Mỗi phương thức đều có ưu nhược điểm và trình tự riêng, sẽ được trình bày chi tiết trong phần dưới đây.
Hòa giải tranh chấp hợp đồng đổi đất tại UBND xã/phường
Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, chỉ các tranh chấp về xác định quyền sử dụng đất mới bắt buộc hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện. Vì vậy, đối với tranh chấp hợp đồng đổi đất, hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện bắt buộc. Tuy vậy, hòa giải cơ sở vẫn được khuyến khích vì giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ gìn mối quan hệ giữa các bên. Nếu các bên lựa chọn hòa giải tại UBND xã, quy trình thực hiện theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP gồm:
Bước 1: UBND xã tiếp nhận và thông báo thụ lý
Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, UBND xã phải thông báo bằng văn bản việc thụ lý. Nếu từ chối, phải nêu lý do rõ ràng.
Bước 2: Xác minh và thu thập thông tin
UBND xã kiểm tra nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng và các tài liệu liên quan do các bên cung cấp.
Bước 3: Thành lập Hội đồng hòa giải
Thành phần tham gia gồm đại diện UBND, các đoàn thể, công chức tư pháp, người có uy tín trong cộng đồng…
Bước 4: Họp hòa giải
Họp hòa giải phải có mặt đầy đủ các bên. Nếu một bên vắng mặt 2 lần thì hòa giải được xem là không thành.
Nếu hòa giải không thành hoặc các bên không muốn hòa giải, họ có thể chuyển sang bước khởi kiện tại Tòa án.
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đổi đất tại Tòa án
Khi hòa giải không đạt kết quả, khởi kiện tại Tòa án là phương án buộc các bên phải tuân theo phán quyết có giá trị pháp lý.
Thẩm quyền giải quyết
Theo Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015:
Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Không cần hòa giải bắt buộc tại UBND xã.
Hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 189 BLTTDS 2015, hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị bao gồm:
Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS
Hợp đồng đổi đất (bản chính hoặc bản sao chứng thực)
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
Giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND/Hộ chiếu)
Biên bản hòa giải (nếu có)
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo
Trình tự thủ tục khởi kiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nộp trực tiếp, gửi bưu điện hoặc nộp online qua Cổng thông tin Tòa án.
Bước 2: Xử lý đơn
Thẩm phán xem xét trong tối đa 08 ngày làm việc để ra quyết định:
Thụ lý
Yêu cầu bổ sung
Chuyển đơn
Trả lại đơn
Bước 3: Thụ lý
Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và giao lại biên lai cho Tòa án.
Bước 4: Xét xử
Gồm:
Chuẩn bị xét xử
Hòa giải tại Tòa
Mở phiên tòa sơ thẩm
Quyền kháng cáo bản án
Thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 429 BLDS 2015: 03 năm kể từ ngày quyền lợi bị xâm phạm.
Các căn cứ để Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất
Tòa án không chỉ xem xét nội dung hợp đồng mà còn đánh giá toàn diện các yếu tố pháp lý liên quan, gồm bốn nhóm căn cứ chính:
Nguồn gốc và tính pháp lý của đất được hoán đổi
Tòa án sẽ kiểm tra:
Loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại…
Đất có đang tranh chấp hay không
Đã có giấy chứng nhận hay chưa
Có phù hợp quy hoạch được công bố không
Các cơ quan như UBND xã, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ được yêu cầu cung cấp thông tin hồ sơ địa chính để xác minh nguồn gốc.
Hình thức và nội dung hợp đồng đổi đất
Các điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 BLDS 2015:
Các bên có năng lực hành vi dân sự
Tự nguyện giao kết
Mục đích không trái pháp luật
Điều kiện riêng đối với giao dịch đất đai (Luật Đất đai 2024):
Đất có Sổ đỏ
Không tranh chấp
Không bị kê biên
Đang trong thời hạn sử dụng
Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng/chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai 2024. Nếu không công chứng, hợp đồng có thể bị vô hiệu, trừ trường hợp các bên đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ.
Mức độ các bên đã thực hiện nghĩa vụ
Tòa án xem xét:
Việc bàn giao đất trong thực tế
Đo đạc, cắm mốc ranh
Đăng ký biến động đất đai trong 30 ngày sau khi hoán đổi
Hiện trạng đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp
Tòa án tiến hành:
Thẩm định hiện trạng đất
Đo đạc áp ranh
Định giá giá trị đất
Nếu có chênh lệch về giá trị, Tòa có thể yêu cầu bồi trừ bằng tiền.
Dịch vụ tư vấn tranh chấp hợp đồng đổi đất tại Long Phan PMT
Chúng tôi hỗ trợ:
Soạn đơn yêu cầu hòa giải và đơn khởi kiện
Đại diện khách hàng tại phiên hòa giải và phiên tòa
Thu thập chứng cứ và lập luận pháp lý
Tư vấn chiến lược tố tụng phù hợp
Hỗ trợ thủ tục thi hành án
Tư vấn phòng ngừa rủi ro trong giao dịch đất đai
Thẩm định hợp đồng đổi đất trước khi ký nhằm hạn chế tranh chấp
Câu hỏi thường gặp về tranh chấp hợp đồng đổi đất
Chi phí giải quyết tranh chấp gồm những khoản nào?
Án phí, chi phí định giá, đo đạc, phí thẩm định tại chỗ, phí công chứng giấy tờ mới, và chi phí luật sư.
Nếu một bên chết, ai tiếp tục giải quyết tranh chấp?
Người thừa kế sẽ tiếp tục quyền và nghĩa vụ theo Điều 615 BLDS 2015.
Hợp đồng đổi đất đã công chứng có được hủy không?
Có, nếu có căn cứ vô hiệu như lừa dối, ép buộc, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Thiếu năng lực hành vi dân sự có làm hợp đồng vô hiệu không?
Có. Giao dịch được ký kết bởi người không đủ năng lực hành vi dân sự sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Tranh chấp hợp đồng đổi đất là dạng tranh chấp có tính chất phức tạp, cần nắm vững quy định pháp luật và quy trình tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Việc lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp phải dựa trên tình hình thực tế, thiện chí các bên và mức độ vi phạm trong hợp đồng. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
>>> Xem thêm:
Comments