GIẢI PHÁP XỬ LÝ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

luatlongphan
Oct 23, 2025
6 min read

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là quá trình áp dụng các biện pháp pháp lý để khắc phục mâu thuẫn giữa các bên khi có vi phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Phần lớn các tranh chấp này xuất phát từ việc một bên không tuân thủ đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận. Hiểu rõ quy định pháp luật và thực hiện đúng thủ tục giải quyết là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Bài viết sau của Long Phan PMT sẽ cung cấp hướng dẫn cụ thể về quy trình và phương án xử lý loại tranh chấp này.

Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Khi xảy ra bất đồng trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê đất, các bên có thể lựa chọn một trong hai hình thức xử lý:

Giải quyết ngoài tố tụng thông qua thương lượng hoặc hòa giải;
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Cả hai phương thức đều có trình tự rõ ràng và được pháp luật công nhận.

Thương lượng và hòa giải – Giải pháp ưu tiên

Phương thức thương lượng và hòa giải được khuyến khích áp dụng đầu tiên do mang lại nhiều lợi ích cho các bên, cụ thể:

Giảm thiểu chi phí và tiết kiệm thời gian so với khởi kiện;
Tạo cơ hội cho các bên tự thỏa thuận và duy trì mối quan hệ hợp tác;
Bảo đảm tính riêng tư và giữ uy tín cho các bên.

Trong trường hợp tự thương lượng không thành, các bên có thể yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất tiến hành hòa giải. Mặc dù hòa giải tại UBND không phải là điều kiện bắt buộc đối với tranh chấp hợp đồng thuê đất, nhưng việc thực hiện bước này vẫn được khuyến khích nhằm tăng khả năng giải quyết ổn thỏa.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Nếu việc thương lượng hoặc hòa giải không đạt kết quả, bên bị xâm phạm quyền lợi có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc để yêu cầu giải quyết. Khi lựa chọn hình thức này, người khởi kiện cần chú ý đến các nội dung sau:

Thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm.Lưu ý: Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khi có yêu cầu của một trong các bên trước khi xét xử sơ thẩm.

Hồ sơ khởi kiện

Bộ hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP);
Giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND/Hộ chiếu);
Bản sao hợp đồng thuê đất và các phụ lục kèm theo (nếu có);
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán;
Tài liệu, chứng cứ khác chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ.

Trình tự thụ lý vụ án

Quy trình khởi kiện bao gồm:

Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền;
Thẩm phán xem xét đơn trong thời hạn 05 ngày làm việc;
Nộp tiền tạm ứng án phí trong 07 ngày kể từ khi nhận thông báo;
Tòa án ra quyết định thụ lý và thông báo cho các đương sự.

Trường hợp người khởi kiện được miễn tạm ứng án phí theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, Tòa án sẽ thụ lý ngay sau khi có quyết định miễn.

Thời hạn giải quyết vụ án

Sơ thẩm: Tối đa 04 tháng, có thể gia hạn thêm 02 tháng nếu vụ việc phức tạp.
Phúc thẩm (nếu có): Không quá 02 tháng, có thể gia hạn 01 tháng.

Căn cứ: Điều 203, 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Căn cứ Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp

Khi xem xét vụ việc, Tòa án sẽ căn cứ vào các yếu tố sau:

Hiệu lực pháp lý của hợp đồng thuê đất: Được xác định theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm năng lực của các bên, mục đích – nội dung hợp đồng và hình thức thể hiện. Việc hợp đồng vô hiệu (toàn phần hoặc một phần) sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên.
Nguồn gốc và quyền sử dụng hợp pháp của đất cho thuê: Tòa án xác minh tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, thừa kế… Nếu bên cho thuê không có quyền hợp pháp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
Quá trình thực hiện hợp đồng: Cơ quan xét xử đánh giá việc bàn giao, thanh toán tiền thuê, sử dụng đất đúng mục đích, và hành vi vi phạm (nếu có). Từ đó, xác định lỗi, trách nhiệm và mức bồi thường của từng bên.
Hiện trạng đất tranh chấp: Tòa án sẽ kiểm tra tình trạng thực tế của đất: có thay đổi, bị lấn chiếm, xây dựng trái phép hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba hay không. Kết quả xác minh là căn cứ để ra quyết định: duy trì hợp đồng, chấm dứt, yêu cầu trả đất hoặc bồi thường.

Một số vấn đề thường gặp trong tranh chấp thuê đất

Khi nào phát sinh tranh chấp?

Khi một bên không thực hiện đúng hoặc vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, chẳng hạn chậm thanh toán, sử dụng đất sai mục đích hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.

Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, việc đơn phương chỉ được chấp nhận khi bên kia có hành vi vi phạm nghiêm trọng. Nếu không có căn cứ hợp pháp, bên chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.

Có thể yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu không?

Có, nếu hợp đồng vi phạm điều cấm, giả tạo, hoặc được giao kết do lừa dối, cưỡng ép (theo các Điều 122–129 Bộ luật Dân sự 2015).

Hết hạn hợp đồng mà không trả đất thì xử lý thế nào?

Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải hoàn trả đất đúng thời hạn. Nếu cố tình không trả, bên cho thuê có thể khởi kiện yêu cầu Tòa buộc trả lại đất và bồi thường thiệt hại.

Thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nào?

Theo Điều 26, 35 và 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi 2025), Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc sẽ có thẩm quyền xét xử.

Có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời?

Theo Điều 111 và 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đương sự có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp như:

Kê biên hoặc phong tỏa tài sản tranh chấp;
Cấm chuyển dịch, thay đổi hiện trạng đất;
Buộc hoặc cấm thực hiện hành vi nhất định.

Dịch vụ tư vấn tranh chấp hợp đồng thuê đất tại Long Phan PMT

Chúng tôi cung cấp các dịch vụ hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp, bao gồm:

Tư vấn hướng giải quyết phù hợp từng trường hợp cụ thể;
Phân tích tính hợp pháp của hợp đồng thuê đất;
Xác định hành vi vi phạm, mức độ lỗi và thiệt hại;
Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và đại diện làm việc tại Tòa án;
Thu thập chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Tranh chấp hợp đồng thuê đất là vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu pháp lý và cách xử lý kịp thời để tránh tổn thất không đáng có. Việc tham khảo ý kiến luật sư chuyên về đất đai và hợp đồng giúp các bên lựa chọn giải pháp tối ưu, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình. Long Phan PMT cam kết mang đến dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp – xử lý nhanh chóng – hiệu quả cao, hỗ trợ khách hàng giải quyết toàn diện các vướng mắc pháp lý. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.

Nguồn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

>>> Xem thêm: