GIẢI ĐÁP VỀ VIỆC MUA BÁN ĐẤT KHI KHÔNG ĐỦ DIỆN TÍCH TÁCH THỬA THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
- luatlongphan
- Sep 26
- 6 min read
Việc mua bán đất không đủ diện tích tách thửa là một trong những vấn đề pháp lý thường gặp mà nhiều người sử dụng đất băn khoăn khi muốn chuyển nhượng một phần thửa đất. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được phép tiến hành khi đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, vướng mắc chủ yếu phát sinh ở khâu đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, bởi thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện khi phần đất chuyển nhượng đủ điều kiện để tách thành thửa đất độc lập. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định liên quan cũng như đề xuất các phương án xử lý phù hợp như đồng sở hữu hoặc hợp thửa nhằm giải quyết tình trạng này.
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một số điều kiện quan trọng để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; thửa đất không đang tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền; quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án; thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật. Do đó, theo quy định này, người sử dụng đất hoàn toàn có thể chuyển nhượng một phần thửa đất mà không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa.
Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và sang tên chủ sử dụng đất mới, phần diện tích đất chuyển nhượng phải đủ tiêu chuẩn để tách thành một thửa đất riêng biệt. Trên thực tế, nhiều văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương vẫn yêu cầu phần đất chuyển nhượng phải đảm bảo điều kiện tách thửa trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Mua bán đất khi không đủ diện tích tách thửa có thực hiện được không?
Việc không đủ diện tích để tách thửa không ngăn cản việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng lại gây ra trở ngại lớn khi làm thủ tục đăng ký biến động và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Do vậy, trong nhiều trường hợp, thủ tục sang tên thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu gần như không thể thực hiện được.
Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về việc tách thửa, trong đó yêu cầu: thửa đất sau khi tách phải đảm bảo có lối đi thông thoáng kết nối với đường giao thông công cộng; có hệ thống cấp nước, thoát nước và các điều kiện hạ tầng thiết yếu; đồng thời, diện tích các thửa đất sau tách phải đáp ứng mức tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trong trường hợp diện tích thửa đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định thì phải thực hiện đồng thời thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Như vậy, nếu không thể tách thửa riêng, việc đăng ký biến động và sang tên quyền sử dụng đất sẽ không được chấp nhận.
Giải pháp đồng sở hữu khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa
Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 cho phép một thửa đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi đó, có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng người hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và chỉ định người đại diện.
Vì vậy, trong trường hợp thửa đất không đủ diện tích để tách thửa riêng, người mua và người bán có thể tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng dưới hình thức đồng sở hữu. Hai bên có thể cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc chỉ định một người đại diện đứng tên. Các bên cần đo đạc kỹ lưỡng và ghi rõ diện tích quyền sử dụng đất chung và riêng theo thực tế để thể hiện minh bạch trên Giấy chứng nhận, tránh phát sinh tranh chấp về sau. Quy định này được cụ thể hóa tại Điều 36 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.
Những câu hỏi phổ biến xoay quanh giao dịch đất không đủ diện tích tách thửa
Một số thắc mắc thường gặp gồm:
Rủi ro khi lựa chọn hình thức đồng sở hữu là khả năng phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng, định đoạt tài sản chung, nhất là khi không có thỏa thuận chi tiết ban đầu. Việc quyết định bán, thế chấp hay cho tặng toàn bộ thửa đất đòi hỏi sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Về quyền chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất trong khối tài sản chung, người sở hữu có thể chuyển nhượng phần của mình, tuy nhiên các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua (quyền tiền mãi) với cùng điều kiện và giá trong khoảng thời gian quy định trước khi bán cho người ngoài.
Quy định về diện tích tối thiểu tách thửa áp dụng với mọi loại đất, bao gồm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Mức diện tích tối thiểu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên điều kiện thực tế địa phương nhằm ngăn chặn tình trạng manh mún, sử dụng đất không hiệu quả.
Việc xây dựng công trình trên phần đất thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu khác, đồng thời tuân thủ quy hoạch xây dựng, sử dụng đất và có giấy phép xây dựng theo quy định Luật Xây dựng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện kinh tế - xã hội địa phương để quy định diện tích tối thiểu tách thửa nhằm đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả, ngăn ngừa tình trạng phân mảnh và sử dụng đất lãng phí.
Khi tặng cho một phần đất không đủ điều kiện tách thửa, quy định pháp luật cũng tương tự như giao dịch mua bán, tức không thể cấp Giấy chứng nhận riêng cho phần đất đó, và các bên phải lựa chọn đồng sở hữu hoặc hợp thửa để thực hiện thủ tục đăng ký.
Dịch vụ tư vấn pháp lý về tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Long Phan PMT cung cấp trọn gói các dịch vụ pháp lý hỗ trợ khách hàng trong việc giao dịch đất không đủ diện tích tách thửa, bao gồm:
Tư vấn về điều kiện pháp lý, quy hoạch và khả năng thực hiện giao dịch tại địa phương cụ thể.
Soạn thảo và rà soát hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đồng sở hữu, hợp thửa và các thỏa thuận góp vốn liên quan.
Nhận ủy quyền làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý các thủ tục hợp thửa, đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính.
Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp phát sinh sau chuyển nhượng hoặc liên quan đến quyền sở hữu chung.
Tóm lại, việc mua bán đất khi không đủ diện tích để tách thửa theo quy định Luật Đất đai 2024 vẫn có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nhưng không thể hoàn tất thủ tục sang tên riêng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật mở ra các giải pháp như đăng ký đồng sở hữu hoặc tiến hành hợp thửa với thửa đất liền kề nhằm giải quyết vướng mắc này. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng xử lý các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để nhận tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.
>>> Xem thêm:
Comments