Tình trạng diện tích đất thực tế không trùng khớp với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một vấn đề pháp lý phổ biến tại Việt Nam. Sự sai lệch này không chỉ gây ra những bất tiện trong quá trình sử dụng đất mà còn tạo ra nhiều rủi ro, tranh chấp phức tạp trong các giao dịch bất động sản. Việc hiểu rõ nguyên nhân và nắm vững quy trình xử lý là điều vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Hiểu như thế nào về diện tích đất thực tế không trùng với sổ đỏ?

Diện tích đất thực tế không trùng với sổ đỏ được hiểu là sự khác biệt về số liệu diện tích giữa thực tế đo đạc tại thửa đất và thông tin được ghi nhận chính thức trên sổ đỏ. Sự khác biệt này có thể xảy ra theo hai hướng:

Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ: Trường hợp này thường gây ra những lo ngại về tính pháp lý của phần diện tích tăng thêm, đặc biệt khi có tranh chấp với các thửa đất liền kề.
Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ: Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch diện tích:

Sai sót trong quá trình đo đạc ban đầu:
- Vào thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu, công nghệ đo đạc còn hạn chế, dẫn đến sai số kỹ thuật.
- Phương pháp đo đạc thủ công, thiếu chính xác có thể gây ra sai lệch.
Thay đổi ranh giới, mốc giới thửa đất:
- Các yếu tố tự nhiên như xói mòn, sạt lở, bồi đắp có thể làm thay đổi ranh giới tự nhiên của thửa đất.
- Hành vi lấn chiếm, thay đổi mốc giới do người sử dụng đất liền kề gây ra.
- Việc xây dựng các công trình như tường rào, nhà ở cũng gây thay đổi ranh giới.
Ảnh hưởng của việc chỉnh lý địa giới hành chính:
- Việc sáp nhập, chia tách các đơn vị hành chính có thể dẫn đến thay đổi số liệu diện tích đất.
- Sự điều chỉnh quy hoạch, bản đồ địa chính của nhà nước.

Cách xử lý khi diện tích thực tế không trùng với sổ đỏ

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xử lý tình trạng diện tích đất không trùng khớp với sổ đỏ cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Xác định rõ nguyên nhân gây ra sự chênh lệch: Đây là bước quan trọng để xác định phương án xử lý phù hợp.
Tuân thủ quy định về cấp đổi sổ đỏ: Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định rõ về điều kiện, thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi có sự thay đổi về diện tích đất.
Giải quyết tranh chấp (nếu có) theo quy định của pháp luật: Trường hợp có tranh chấp về ranh giới, mốc giới, các bên cần tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Tòa án.
Theo Luật đất đai 2024 tại khoản 6 Điều 135. Cần phân biệt 2 trường hợp cụ thể:
- Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, Thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thì phải xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì phải hòa giải, nếu hòa giải không thành thì phải khởi kiện tại Tòa án.

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế

Để đảm bảo tính pháp lý và cập nhật thông tin chính xác, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ theo quy định.

Chuẩn bị hồ sơ

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).
Bản gốc sổ đỏ đã được cấp.
Bản trích đo địa chính thửa đất mới nhất.
Các giấy tờ liên quan khác (nếu có).

Trình tự, thủ tục cấp đổi

Bước 1: Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tỉnh.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ.
Bước 3: Đo đạc, xác định diện tích thực tế: Văn phòng đăng ký đất đai tổ chức đo đạc, xác định lại diện tích thực tế của thửa đất.
Bước 4: Cập nhật thông tin và chỉnh lý sổ đỏ: Sau khi có kết quả đo đạc, thông tin về diện tích đất sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính và sổ đỏ.
Bước 5: Trả kết quả: Người sử dụng đất nhận lại sổ đỏ đã được chỉnh lý.

Dịch vụ tư vấn hướng xử lý khi diện tích đất thực tế không trùng với sổ đỏ

Để hỗ trợ người sử dụng đất giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả, các tổ chức tư vấn pháp lý như Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ sau:

Tư vấn về các trường hợp diện tích đất không trùng khớp và hướng xử lý phù hợp.
Hỗ trợ thu thập chứng cứ, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất.
Soạn thảo hồ sơ, đơn từ gửi đến cơ quan chức năng.
Đại diện khách hàng tham gia hòa giải, đàm phán với các bên liên quan.
Tư vấn các phương án giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Việc xử lý tình trạng diện tích đất thực tế không trùng với sổ đỏ là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định của pháp luật. Hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí về đất đai.

>>> Xem thêm: